분양가상한제는 1989년 처음 시행됐다. 당시 ‘분양가원가연동제’란 이름으로 공공택지에 적용됐다. 그러다 1997년 외환위기 이후 주택시장 경기가 침체되자 정부는 1999년 분양가를 전면 자율화했다. 국민주택기금을 지원받는 아파트만 예외였다. 사실상 분양가 규제 폐지였다. 분양가상한제를 다시 시장에 끌어들인 건 노무현 정부다. 2005년 공공택지에 이어 2007년 재건축·재개발 등 민간택지로 상한제를 확대했다. 8년 새 세 배 넘게 치솟은 서울 아파트 분양가를 억제하려는 취지였다.
제도 시행 뒤 부작용이 적지 않았다. 부동산114에 따르면 당시 규제 시행 1년 내 분양가상한제 적용을 받은 민간주택은 3700가구에 불과했다. 그중 수도권 물량은 500여 가구에 그쳤다. 수익성이 떨어지자 건설업체들이 공급을 포기한 탓이다. 서울 강남권 재건축 사업승인 사업장은 2006년 14곳에서 2007년 2곳, 2008년 한 곳으로 줄었다.
미분양 물량도 크게 늘었다. 저렴한 가격에 주택을 마련하려는 수요자가 주택 구입을 미루면서다. 2008년 글로벌 금융위기까지 겹치면서 전국 미분양 주택은 13만 가구를 넘어섰다. 외환위기 이후 최대치다.
시세보다 저렴하게 분양되면서 상한제 적용 단지는 ‘로또 아파트’가 됐다. 서울 대치동 래미안대치팰리스는 2013년 10월 3.3㎡(평)당 3200만원에 분양됐다. 상한제 적용을 받아 주변 시세보다 저렴했다. 전용면적 84㎡ 분양가격이 10억~11억원 선이었다. 지난달 이 주택형은 25억원에 실거래됐다. 6년 만에 분양가 대비 2.5배가량 뛰었다. 시세 차익만 15억원에 달한다. 서초동 래미안에스티지, 공덕동 공덕파크자이, 답십리동 래미안위브 등도 분양가 상한제 적용을 받았다. 대부분 분양가 대비 아파트값이 배가량 뛰었다. 이후 민간택지 분양가상한제는 2015년 4월 적용 기준이 강화되면서 유명무실해졌다. 2017년 일부 요건을 완화했으나 상한제 적용을 받은 단지는 2014년 이후 없다.
