[한경 매물마당] 분당 야탑역세권 대로변 코너 1층 상가 등 10건
경기 용인시 기흥구 대단지 대기업 슈퍼마켓 상가=보정동 대단지 아파트 출입구 1층 점포 340㎡. 보증금 9억원, 월 800만원에 5년 장기 임대. 24억2000만원. 02-381-3478 강남 하나공인 이재호
경기 판교신도시 판교역 앞 1층 편의점 상가=초역세권 대로변 횡단보도 앞 10층 건물의 1층 점포 33㎡(전용). 보증금 1억원, 월 500만원(부가가치세 별도)에 편의점으로 임대 성업 중. 융자 10억원 가능. 현대백화점 등 코엑스 4배 규모 복합센터 알파돔시티, 판교테크노밸리 직접 수혜 상권. 21억원. 010-2300-9388 판교역알파돔공인 김상민
경기 용인시 수지구 대기업 프랜차이즈 상가=배후 2만 가구 아파트 밀집지역 내 상업지 도로변 1층 점포 230㎡. 보증금 1억원, 월 620만원에 6년차 임대 성업 중. 융자 7억원, 실투자 7억8000만원. 안정적인 임대수익형. 3.3㎡당 2200만원대 급매물. 15억8000만원. 010-5704-7300 광교미래 안진석
경기 시흥시 능곡지구 역세권 독점 약국 상가=1만8000가구 중심상업지 대로변 사거리 코너 상가의 1층 출입구 코너 점포 103㎡. 보증금 2억원, 월 500만원에 독점 약국 점포로 10년간 장기 임대 중. 융자 4억원, 실투자 4억9000만원, 연 수익률 9.7%. 급매가 10억9000만원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수
경기 분당 야탑역세권 대로변 코너 1층 상가=성남시청 앞 8차로 대로변 10층 건물의 1층 점포 67㎡. 관공서·오피스텔·상가 밀집지역. 보증금 8500만원, 월 260만원에 LG전자 베스트샵으로 5년 장기 임대 중. 급매가 7억800만원. 02-556-1931 강남 하나공인 이재호
경기 의정부시 단지 내 1층 GS25 편의점 본사 직영점=대단지 아파트 대로변 1층 출입구 점포 85㎡. 보증금 6000만원, 월세 280만원(부가가치세 별도). 융자 3억4000만원, 실투자 2억8000만원. 급매가 6억8000만원. 02-501-2506 강남 서울공인 이석규
경기 안성시 공도지구 학원 상가=사거리 코너 도로변 8층 건물의 2층 점포 198.97㎡. 보증금 3000만원, 월 110만원에 무용학원으로 장기 임대 중. 보증금 제외 실투자금 2억3000만원. 1억3000만원 융자 시 실투자 1억원. 연 수익률 8.4%. 급매가 2억6000만원. 010-3288-2750 동탄 닥터공인 이석기
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계약갱신요구권 효력이 끝났더라도 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 계약갱신요구권이란 임차인이 세를 얻은 점포에서 일정 기간 계속 장사를 할 수 있는 권리다. 상가건물 임대차보호법상 기존에는 5년이었지만 지난 4월 10년으로 늘어났다. 이에 따라 임대인은 앞으로 10년간 임대차 계약을 유지해야 할 뿐만 아니라 10년 후 임차인의 권리금 회수 기회도 보장해야 하는 처지가 됐다. 상가 전문가는 “임대인이 자기 마음대로 세입자를 고를 수도 없는 상황이 됐다”며 “상가 투자심리가 위축될 가능성이 높다”고 말했다.계약 기간 끝나도 권리금 보호해야17일 법조계에 따르면 대법원 1부는 자영업자 A씨가 건물주를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 등을 청구한 소송에서 ‘전체 임대차 기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다’고 판단한 원심 판결을 파기했다.A씨는 2010년 10월부터 5년간 피고 B씨의 건물에서 음식점을 운영했다. 임대차 계약 만료 3개월 전인 2015년 7월 새 임차인과 권리금 1억4500만원을 받기로 하고 B씨에게 새 임차인과 임대 계약을 체결할 것을 요구했다. 하지만 B씨는 ‘노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획’이란 점을 들어 이 계약을 거부했다. A씨는 권리금을 회수할 기회를 놓쳤다.A씨는 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상 청구소송을 냈다. 1·2심은 모두 A씨의 손해배상 청구를 기각했다. 2심 재판부는 “전체 임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다”고 판시했다.그러나 대법원은 “전체 임대차 기간이 5년을 초과하는지와 무관하게 임대인은 상인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”며 사건을 2심 법원으로 돌려보냈다. 대법원은 “상가 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 조항과 임대차 계약이 종료된 경우에도 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장한 조항의 입법 취지와 내용은 서로 다르다”고 판단했다.이번 판결은 2015년 도입된 ‘임대인의 권리금 회수기회 보장 의무’에 관한 대법원의 첫 판결이다. 대법원 관계자는 “계약갱신요구권 행사 기간이 지난 경우에도 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 점을 명확히 밝혔다는 점에서 의의가 있다”고 말했다.건물주 부담 커질 듯이번 대법원 판결로 권리금 회수기회 보호조항 적용 범위에 대한 논란이 정리된 셈이다. 그동안 해당 조항 적용을 놓고 일선 법원의 판결이 엇갈린 탓에 혼란이 있었다. 최광석 법무법인 득아 변호사는 “입법 취지가 자영업자의 권리금 보호에 있는 만큼 임대차 기간에 관계없이 해당 법에 따라 권리금 회수 기회를 보호하는 게 당연하다”고 설명했다.건물주들이 느끼는 부담은 커질 전망이다. 임대료 연체, 건물 훼손 등 계약을 파기할 정당한 사유가 없으면 임대 계약 기간이 끝난 뒤에도 기존 임차인의 의견에 따라 새 임차인을 들여야 할 공산이 커졌다. 권리금 회수기회 보호의무를 지키지 않은 건물주는 임차인이 제시한 권리금과 법원 감정평가로 산출한 권리금 중 낮은 금액을 손해배상 명목으로 지급해야 한다.김재권 법무법인 효현 변호사는 “최초 임대차 계약을 맺을 때 재건축, 대수선 계획까지 세밀하게 명시해야 하는 등 임대인의 부담이 커졌다”며 “수익률이 더 높은 업종을 새로 들이거나 건물 리모델링을 통해 자산가치를 높이는 것도 이번 판례에 따라 어려워질 것”이라고 말했다.상업용 부동산시장이 더 위축될 것이라는 전망도 나왔다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가 거래량 자체가 줄어드는 계기가 될 수 있다”고 내다봤다.민경진 기자 min@hankyung.com
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22.58% VS -11.91% … 상가 주인도 잘 모르는 월세 상승과 하락 원인은?
상가 주인 입장이라면 누구나 자신이 원하는 임대료로 계약이 성립되길 희망하지만 정작 상가시장에서 대다수는 기대 수익률이 아닌 현실 수익률에 맞닥뜨리게 마련이다.물론 재계약의 기회를 통해 희망 임대료 실현에 한발 더 다가서기도 하지만 시장 논리는 모든 상가 투자자들에게 그리 호의적이지 못하다. 16일 상가정보연구소가 국토교통부 통계누리의 자료(표)를 분석한 결과 2018년 4/4분기 기준 1년 사이 가장 많이 오른 상권은 홍대/합정 상권으로 조사됐다. 반면, 1년 사이 임대료가 낮아진 상권은 신사역 상권(-11.91%), 혜화동 상권(-5.97%), 명동 상권(-4.73%)등으로 조사됐다. 이와 관련해 상가정보연구소 박대원 소장은 럭비공 같은 ‘상가 월세 등락’에 대한 요인 중 핵심 키워드는 ‘임차인 매출액’으로 꼽았다.박대원 소장은 “상가 월세 영향과 관련성을 분석해보면 복합적인 요소들이 존재한다”며 “일반적으로는 상권 범주 내 주거 수요 및 유입 수요의 수와 소득 수준, 기업체수, 점포수, 교통 접근성, 상가 접근도, 노출도, 연령별 보행자 유동량, 층별 실사용 공간, 건물 노후도, 점포 운영 시간 등이 월세에 영향을 미친다고 볼 수 있다”고 설명했다. 박소장은 또 “특히 상권과 입지 등 물리적 조건 면에서 우위를 점했다 하더라도 사실상은 상가 입점 업종의 고객 유입량 즉 월 매출 구조에 임대료 상승 동력이 달려있다”며 “사회관계망서비스(SNS) 발달로 점차 상권 경계가 무너지고 신흥 상권이 강세를 보이면서 이른바 골목상권의 반란은 임대료가 급상승하는 상황을 만들어냈다”고 정리했다.반면, 상가 월세 하락 요인과 관련해 최근 젠트리피케이션(내몰림)의 역습을 맞은 골목상권은 공실이 급증하면서 임대료 하향 국면 현상을 보이기도 한다.여기에 상권간의 경쟁, 유사 업종간의 과다 경쟁, 소득 기반이 되는 대기업 철수로 인한 소비 인구 감소 등도 상가 임대료가 하방세로 조정 받은 이유라고 박대원 소장은 덧붙였다.박소장은 상가시장에서는 광고 매장 운영 전략을 지향하는 기업과 상가 주인이 건물가치 보존을 위해 기 형성된 임대료 수준을 고수하려고 해 월세 상승과 하락이 일반적 현상으로 통용되지 않는 사례도 많다는 얘기도 보탰다. 그는 내일 17일 열리는 ‘2019 유망 수익형 부동산 투자 전략 세미나’에서 상가 임대료 상승과 하락 요인을 좀 더 쉽게 설명하고 대한민국 상권 흥망성쇠(興亡盛衰) 원리 해부, 소비 트렌드에 맞는 신도시 돈 되는 상가 유형, 급변하는 수익형 부동산 분석 및 시장 대응 전략에 대해서도 설명할 예정이다.분당 야탑역 ‘분당 코리아 디자인 센터’에서 열리는 이번 행사는 5월 17일(금) 오후 2시부터 진행된다. 수익형 부동산 투자자가 꼭 알아야할 세무 특강과 유망 상가 최초 공개 행사도 열린다. 사전 신청자에 한해 무료 입장이 가능하며 신청은 상가정보연구소 홈페이지를 통하면 된다.한경부동산 hkland@hankyung.com
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[한경 매물마당] 송파구 대로변 용적률 높은 빌딩 등 8건
◆경기 이천시 물류부지=4차선 국도에 접한 임야와 전으로 구성된 부지 12만5000㎡. 경사도가 거의 없어 개발이 용이하고, 시세보다 저렴한 토지. 물류창고, 공장, 아파트 등 개발사업 부지로 적합. 급매 120억원.02-543-2588 서초 두바이 김영도◆서울 독산동 남문시장 앞 신축 부지=유동인구 풍부한 금천구 내 최대 규모 남문시장 앞 도로변 대지 883.6㎡, 연면적 1583.93㎡의 지하 1층~지상 3층 건물. 인접지에 독산동 내 최대 규모 주상복합 신축 중. 대지가 넓어 신축 및 개발 시 유리. 인근에 근린생활시설 밀집돼 있어 임차수요 풍부. 신축 시 보증금 4억원, 월세 3500만원 예상. 70억원.010-6405-6401◆서울 송파구 대로변 용적률 높은 빌딩=8호선 역세권 대지 450㎡, 연면적 2000㎡의 7층 규모 건물. 가시성 좋은 랜드마크형. 용적률이 높아 임대수익형으로 유리. 보증금 8억원, 월 수익 2000만원. 리모델링 시 가치 상승. 60억원.02-565-8530 강남 탑빌딩 임양래◆서울 송파구 초역세권 수익형 빌딩=5호선역 도보 1분 거리 대지 270㎡, 연면적 700㎡의 6층 건물. 전면이 넓고 접근성 우수. 유동인구 꾸준해 안정적인 상권. 보증금 4억5000만원, 월세 1600만원. 50억원.02-511-3390 강남 리얼티코리아 유진석◆서울 교대역 수익형 꼬마빌딩=대단위 아파트단지, 법원 인근 대지 220㎡, 연면적 600㎡의 8층 건물. 보증금 2억2000만원, 월 수익 1700만원. 안정적인 상권에 위치. 50억원. 02-512-7533 강남 원빌딩 오동협◆경기 안양시 준주거지역 코너 수익형 빌딩=대지 290㎡, 연면적 1000㎡의 외관이 깔끔한 지하 1층~지상 5층 건물. 보증금 2억5000만원, 월 수익 830만원. 주거밀집지역의 안정적인 상권. 노후 대비 임대수익형. 시세(28억원) 이하 급매. 22억원.02-6925-5316 강남 에스비 서은희◆경기 평택시 신장동 수익형 신축 빌라(사진)=역세권 대단지 주거밀집지역 분양면적 119.45㎡(전용 79.3㎡)의 2017년 준공된 빌라. 쓰리룸, 화장실 1. 주거생활에 필요한 모든 생활가구 완비된 풀퍼니시드 시스템. 아파트 36py타입. 공실 없이 임대 중. 인수가 2억3100만원.010-8406-2248◆인천 검단사거리역 인근 수익형 다가구=대지 530㎡, 실 연면적 800㎡의 다가구주택. 융자 9억원, 보증금 3억원, 월세 850만원. 지하철 개통. 검단산업단지 배후 주거지. 신규 아파트 건설 활발하고 3기 신도시 추가 지정에 따른 수혜 기대. 사정상 급매. 18억5000만원.010-2290-5981 서인천공인 조근원매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
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