기준금리 인상…아파트 값 본격 하락하나
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토지 투자 전략
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아파트 가격도 본격적으로 조정될 것으로 예상된다. 최근 아파트값 하락에 대한 정보가 쏟아졌지만, 실제 서울 아파트값이 하락한 것은 지난달부터이고 상승률에 비하면 하락폭은 미미했다. 부동산114에 따르면 올해 1~11월 말 서울의 아파트값 상승률은 17.29%로 2006년 연간 32.53% 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.
구별로는 지난 한 해 동안 송파구(20.54%), 강동구(18.87%), 강남구(16.02%), 성동구(15.45%), 서초구(14.53%) 등 강남권 재건축 단지가 급등했다. 올해는 마포구, 서대문구, 성북구, 강동구, 동대문구 등 도심권 주변 지역의 아파트값이 20% 이상 급등해 작년과 올해 서울 전역의 아파트값이 급등했다.
반면 서울 아파트값은 11월23일 주간 0.02%, 11월30일 0.04% 하락했다. 하락 지역도 강남구, 강동구, 서초구, 송파구 등 강남 4구와 강서구, 양천구로 제한적이다. 재건축의 경우 11월 한 달간 0.55% 하락했지만, 지난 3년간 가격 상승률 61.27%와 비교하면 미미한 수준이다.
국토교통부 실거래가격을 통해 거래 사례를 분석한 결과도 마찬가지다. 올해 9·13 대책 이전인 1~9월 거래된 아파트 1만4910가구와 10~11월 거래가 이뤄진 2185개 단지 중 1~9월과 10~11월에 모두 거래된 아파트 1811개 단지의 가격을 비교하면 대체로 1월부터 9월까지 가격이 상승했다가 10~11월에 일부 거래 가격이 떨어지는 단지들이 있었다.
1~9월 최고가에 비해 10~11월에 거래된 최저가 사례를 보면, 여전히 10~11월에도 매매가격이 오른 단지가 1150개, 가격 변동이 없었던 단지가 56개, 가격이 하락한 단지가 605개로 거래 가격이 오른 단지가 하락한 단지보다 많았다.
10~11월에 실거래금액이 낮아진 아파트는 강남구 삼성동 아이파크 전용면적 145.046㎡로 올해 1월 32억8000만원, 8월 37억원에 거래됐다가 11월 25억원에 거래됐다. 서초구 반포동 반포주공1단지 106.25㎡는 올해 1월 28억5000만원에서 4월 29억7000만원, 8월 36억7000만원, 9월 38억원으로 고점을 찍은 뒤 11월 33억원에 거래됐다. 하락한 사례들도 대부분 투자 수요가 많은 재건축이거나, 강남권 고가 아파트 중 급매물이나 비선호 매물이 거래된 것으로 보인다. 국토교통부 실거래가격은 2개월 이내 신고하도록 돼 있어 아직 10~11월 거래 사례가 적극 반영되지는 않았지만, 아직까지 아파트값 하락을 우려할 수준은 아니다.
하지만 세금 부담 증가 등 각종 규제가 체감되면서 아파트값은 본격적인 하향 조정이 시작될 것으로 예상된다.
김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >