RTI 대출규제 피해
빌딩 매수 서둘러

배우 원빈 이나영 부부. 한경DB

배우 원빈(본명 김도진) 이나영 부부가 지난 2월 서울 청담동에 위치한 지하 2층~지상 5층 연면적 2456㎡ 규모의 빌딩을 사들였다. 매입가격은 145억원이다.

원빈 부부의 빌딩은 분당선 압구정로데역과 가까운 청담동 명품거리에 있다. 이면도로변이지만 코너빌딩이어서 주변 다른 건물들과 비교해 규모가 커 보인다. 부부는 이 빌딩을 주변 시세보다 20% 정도 저렴하게 사들였다. 주변 토지 호가는 3.3㎡당 8000만~8500만원대, 원빈 부부의 매입가격은 3.3㎡당 6700만원대다.

저가 매수보다 주목해야 하는 점은 과감한 투자패턴이다. 2월 21일 계약한 뒤 닷새 만인 26일 잔금을 치렀다. 145억원짜리 거래가 5일 만에 끝난 셈이다. 이처럼 잔금을 서두른 이유는 지난달 26일부터 시행된 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 때문이다. RTI를 적용받을 경우 원하는 만큼 충분한 대출을 받을 수 없다. RTI 시행 이후 임대사업자가 부동산 담보대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다.

배우 원빈 이나영 부부가 최근 매입한 서울 청담동 소재 빌딩. 원빌딩 제공

원빈 부부는 은행돈을 100억원 빌린 것으로 전문가들은 추정했다. 등기부등본 상 근저당 설정금액이 120억이어서다. 금융회사는 보통 빌려준 돈의 120%를 근저당으로 설정한다. 매매가격(145억원) 중 자기자본은 31% 정도에 불과한 셈이다.

*연 이율 3.3% 가정. RTI 적용 후엔 변동금리 기준 1%포인트 가산금리를 포함한 이자비용.

만약 RTI 적용 뒤였다면 이 같은 투자는 불가능했다는 분석이 나온다 원빈 부부 빌딩의 임대료는 주변 시세를 감안할 경우 연 5억5200만원으로, 연 이자가 3억6792만원 이하여야 RTI 1.5 비율에 맞는다. 변동금리 기준 연 이율 3.3%에 스트레스 금리 1%포인트 조건으로 계산하면 대출 한도는 85억원가량이다. 대출가능 금액이 약 15% 정도 줄어든다. 투자금액 대비 수익률도 지렛대 효과가 떨어지면서 종전 4.93%에서 3.06%로 급감한다.

이런 점을 감안할 때 이번 투자는 똑똑한 투자로 평가할 수 있다. 원빈 부부가 자기자본 30%가량만으로 살 수 있었던 빌딩을 앞으로는 최소 40~45% 이상의 자본을 갖고 매입해야 하는 까닭이다.

앞으로 이 같은 대출규제가 꼬마빌딩 거래를 위축시키면서 가격 하락으로 이어질 가능성도 있다. 하지만 매도인들은 매매가격을 낮추기보단 세입자에게 임대료 인상을 요구하면서 수익성을 높이는 전략을 펼 것으로 보인다.

원빈의 똑똑한 빌딩 투자는 과거 성수동 꼬마빌딩 투자에서도 빛이 났다. 2014년 서울숲 인근이 활성화 되기 전 대지면적 231㎡의 상가주택을 3.3㎡당 3000만원인 21억원에 매입한 바 있다. 이 상가주택의 현재 시세는 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 시세 차익만 약 15억원에 달할 것으로 추정된다.

< 김주환 원빌딩 전무 >