예전엔 높은 용적률 적용됐지만 2년 전 法개정…가중평균치 적용
2012년8월 前 허가 받은 경우 2014년 8월 착공땐 기존용적률 혜택
시한임박 건축주들 공사 서둘러

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7일 부동산업계에 따르면 서울 강남대로, 봉은사로, 도산대로 등 서울 강남의 주요 대로변에서 기존 건물을 헐고 공사 중인 지역이 부쩍 늘어났다. 서울 역삼동 교보타워 사거리에선 제조·직매형의류(SPA) 브랜드인 ‘오렌지팩토리’ 매장이 공사 중이다. 2012년 강남구청으로부터 건축허가를 받아 현재 용적률 799%, 지하 6층~지상 15층의 근린생활 및 판매시설로 지어질 예정이다. 서울 신사동 도산대로변에선 지상 15층 규모 신안과빌딩 신축 공사가 진행 중이다. 남양유업은 서울 논현동 도산공원 사거리에서 15층 규모의 신사옥을 짓고 있다.
이 같은 신축 건물은 모두 대로변에 지정된 노선상업지역 안에 자리 잡고 있다. 노선상업지역은 주요 간선도로 주변 폭 12m 내에 늘어선 상업지역을 말한다. 최근 건물 신축은 2012년 8월 개정된 노선상업지역 용적률 산정 방식 변경과 관련이 있다는 게 전문가들의 분석이다. 국토계획법 개정 전에는 하나의 대지가 둘 이상의 용도 지역에 걸쳐 있을 경우 가장 큰 면적이 속하는 용도지역의 규정(용적률, 건폐율 등)을 적용했다. 하지만 개정 이후에는 각 용도지역의 용적률을 가중평균해 적용하도록 했다. 노선상업지역과 일반주거지역이 같이 걸쳐 있을 때 상업지역 용적률(800%)을 적용받던 땅의 용적률이 법 개정 후 대폭 하락할 수 있게 된 것이다. 다만 개정 전 건축 허가를 받은 경우 2년 내에 건물을 착공하면 새로운 법과 관계없이 기존에 허가받은 용적률에 따라 건물을 지을 수 있다. 이달(8월)은 법 개정 후 2년이 지나가는 시점이다. 법 개정 전 건축허가를 받아놓은 건축주들이 대부분 신축 공사를 시작한 이유다.
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서울 강남 일대의 주요 대로변은 다른 지역보다 노선상업지역이 많은 편이다. 노선상업지역은 대로를 따라 좁은 폭으로 늘어서 있기 때문에 한 개 필지에 두 개 이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우가 많다. 건물 신축이 늘어나면서 토지 가격도 용적률에 따라 차이가 커졌다. 서울지하철 9호선 신논현역 주변에는 봉은사로를 사이에 두고 건물 두 곳이 신축 중이다. 과거 금협빌딩이 있던 역삼동 부지는 지난해 말 3.3㎡당 1억4300만원에 거래됐다. 2012년 7월 건축허가를 받은 상태여서 상업지역 용적률(800%)을 받을 수 있는 부지다. 반면 논현동 방면 부지는 올초 3.3㎡당 1억원 정도에 거래됐다. 노선상업지역에 속하는 필지와 제3종 일반주거지역에 속하는 필지 두 곳이 한꺼번에 거래되면서 전체 용적률이 472% 정도에 그쳤기 때문이다. 빌딩 중개업체인 원빌딩부동산의 신동성 팀장은 “편법으로 토지를 쪼개 용적률을 높이는 일을 막기 위해 법이 도입됐지만 미리 건축허가를 받은 건물이 많아 큰 의미가 없는 상태”라며 “당분간은 강남 간선도로 인근에서 건축물 공사가 계속 될 것”이라고 예상했다.
김동현 기자 3code@hankyung.com