31일 개발계획이 확정된 위례(송파)신도시 중.대형 아파트의 채권입찰제 적용방식이 어떻게 될지 관심이 쏠리고 있다. 채권입찰제란 신도시 등 공공택지에 들어서는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트의 분양가가 주변시세의 80%를 밑돌 경우 차액만큼 당첨자들에게 국민주택채권을 매입도록 하는 제도다.

과도한 시세차익이 발생해 청약과열과 투기우려가 생기는 부작용을 막기 위해 2006년 부활돼 판교신도시에서 적용됐다.

문제는 위례신도시가 서울.성남.하남 등 3개 행정구역에 걸쳐 있어 채권입찰제의 핵심 적용기준인 '주변시세 기준'을 정하는 게 쉽지 않다는 점이다. 특히 이들 지역의 집값 격차가 워낙 커 어떤 곳을 기준으로 삼더라도 형평성 논란이 발생할 수밖에 없어 정부가 어떤 해법을 내놓을지 주목된다.
길 하나 사이에 청약자 부담 1억넘게 차이
◆집값 차이 최대 2배

2010년 선(先)분양 방식으로 공급될 위례신도시에서 채권상한제가 적용될 가능성이 큰 물량은 전용 85㎡ 초과분 2만2086가구다. 일반 아파트가 1만8763가구,주상복합 아파트가 3324가구다. 일반아파트 가운데 중대형 임대주택이 포함될 경우 채권입찰제 적용대상이 약간 줄어들 가능성도 있다.

전문가들은 건자재값 상승에 따른 기본형 건축비 인상,택지가격 기준 변경 추진 등을 고려할 때 위례신도시 분양가가 3.3㎡당 1100만원을 웃돌 것으로 점치고 있다. 정부는 당초 위례신도시 지구지정 당시 분양가를 3.3㎡당 평균 900만원 선으로 예상했었다.

채권입찰제 시행여부의 핵심 관건은 주변시세다. 부동산정보제공업체인 닥터아파트에 따르면 위례신도시 채권입찰제 기준지역이 될 가능성이 큰 서울 송파구 아파트값은 현재 3.3㎡당 2404만원이다. 또 분당은 1937만원,성남 전체로는 1225만원 선이다. 하남시의 경우 3.3㎡당 1142만원 선으로 위례신도시가 속해 있는 행정구역 중 집값이 가장 싸다. 하지만 신도시와 가까운 풍산동은 1592만원에 이른다.

이들 가격을 기준으로 채권입찰제 기준값인 '주변시세의 80%'를 적용하면 송파구는 3.3㎡당 1923만원,분당은 1549만원,성남 평균은 980만원이다. 또 하남 평균은 3.3㎡당 913만원,풍산동은 1273만원이다.

성남이나 하남시 전체의 평균 집값을 기준으로 삼는다면 채권입찰제가 적용되지 않는다. 반면 송파구나 분당,풍산동을 기준으로 삼을 경우는 채권입찰제 적용이 불가피하다. 특히 위례신도시 역시 2006년 분양된 판교신도시처럼 채권상한액을 써내야 당첨될 것으로 예상된다.

이때 위례신도시 중대형 분양가를 3.3㎡당 1100만원이라고 가정해 지역별 기준가격을 적용할 경우 소비자가 써내야 할 채권상한액은 3.3㎡당 173만~823만원에 이른다. 판교 때 적용했던 채권손실률(38.4%)을 기준으로 볼 때 당첨자들이 추가로 부담해야 할 돈은 3.3㎡당 66만~316만원이라는 계산이 나온다. 따라서 165㎡(50평)형 아파트를 분양받을 경우 당첨자가 분양가 이외에 따로 내야 할 돈은 3300만~1억5800만원이다. 이 아파트 분양가를 5억5000만원이라고 할 때 당첨자의 실부담액은 5억8300만~7억800만원에 이르는 셈이다.

◆실부담액 격차 커 논란일듯

더 큰 문제는 3개 행정구역별로 채권입찰제 적용기준을 달리 할 경우다. 예컨대 하남시에 속한 아파트 당첨자는 하남 평균치를 기준으로 주변시세를 따지면 채권을 매입할 필요가 없다. 집값의 80%에 해당하는 3.3㎡당 평균치가 913만원이어서 분양가를 밑돌기 때문이다. 이 경우 165㎡형을 기준으로 하남에 속한 아파트는 실제 분양가(채권액 포함)가 5억5000만원이 되는 셈이다.

하지만 서울 송파구에 속한 아파트를 분양받는 수요자는 같은 면적의 아파트에 7억800만원을 내야 한다. 길 하나를 사이에 두고 부담격차가 1억5800만원이나 된다는 얘기다. 같은 신도시에서 동일 규모의 아파트에 분양가가 달리 매겨질 경우 형평성 시비가 일 것은 불을 보듯 뻔하다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com