서울시는 용산국제업무지구 개발과 연계된 용산구 서부이촌동 한강철교 서쪽 212-2 일대 부지 10만5108㎡를 토지가 아닌 현금으로 보상하는 '수용'방식으로 재개발하는 방안을 추진키로 했다.
서울시와 사업시행자인 코레일은 당초 수용방식을 택할 경우 5조∼6조원의 막대한 보상비가 투입되는 점을 고려,토지로 보상해 주는 '입체환지'방식을 유력하게 검토한 것으로 전해져 왔다.
서울시는 장차 주상복합아파트 분양 등을 통해 얻어지는 개발이익으로 보상비용을 모두 환수할 수 있을 것으로 판단,이같이 방침을 정한 것으로 알려졌다.
그러나 이에 대해 건설업계에서는 "현금으로 보상하면 서울시가 나중에 부지를 개발업체에 고가로 매각할 수밖에 없어 현재의 뚝섬 주상복합 부지처럼 고분양가 문제를 불러 부동산시장을 자극할 것"이라는 우려가 벌써부터 나오고 있어 큰 논란이 예상된다.
◆수용방식 개발 배경
서울시 관계자는 1일 "서부이촌동을 현금보상 방식으로 개발하는 방안을 추진키로 했다"며 "용산역세권 개발방식은 원칙적으로 사업시행자가 정할 일이지만,시는 사업 인·허가권자로서 이 같은 수용방식을 요구할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
서울시는 이 같은 방침이 사업부지 안 시유지에 지어진 시범 및 중산아파트 490여가구 입주자들의 형평성을 고려한 것이라고 설명했다.
현행 도시개발법에 따르면 입체환지 방식을 택할 경우 이들 아파트 주민들은 토지를 소유하고 있지 않기 때문에 아파트 입주권을 받을 수 없게 돼 형평성에 문제가 생긴다는 것이다.
◆지역주민 반발 예상
그러나 현지 주민들은 입체환지 방식을 원하고 있어 향후 반발이 예상된다.
대한주택공사 산하 주택도시연구원 이은영 책임연구원은 "수용방식이 적용되면,이 일대 일부 아파트의 한강 조망권은 일절 향유할 수 없게 돼 해당 주민들이 반발할 가능성이 있다"고 지적했다.
이 연구원은 또 "입체환지 방식을 채택하면 조합원들끼리 협의해 사업 완료 이후에도 지금 살고 있는 입지 여건과 거의 유사한 곳으로 입주하는 '제자리 환지'방식을 고려할 수도 있다"고 설명했다.
주민들 입장에서는 양도소득세가 부과된다는 점도 불만거리다.
입체환지 방식은 기존 보유토지를 다른 토지와 맞바꾸는 형식이기 때문에 양도소득세를 낼 필요가 없지만,수용방식은 보유 주택을 청산하는 대가로 보상금을 받는 과정에서 차익분에 대해 세금을 내야 된다.
이에 대해 서울시 관계자는 "일부 주민들은 환지방식을 원하고 있지만,시로서는 도시개발사업에 이를 적용한 전례가 없어 난감하다"고 설명했다.
◆부동산시장 자극 우려 커
현금으로 보상하는 수용방식이 향후 주상복합 등의 고분양가를 불러 부동산시장을 자극할 것이란 우려도 강하다.
실제 주택도시연구원이 작성한 '환지 방식의 효과 및 활성화 방안' 보고서에 따르면 수용방식으로 개발할 때 아파트 분양가가 입체환지 방식보다 14% 비싸지는 것으로 나타났다.
건설업계 관계자는 "서울시가 부지를 고가에 매각해 고분양가 논란을 자초한 뚝섬 주상복합 부지를 고려할 때 입지 여건 등에서 최고 수준인 용산에서 2010년께 분양될 것으로 예상되는 주상복합 분양가는 역대 최고가에 이를 가능성이 높다"고 지적했다.
그는 "이는 부동산시장의 큰 불안 요인이 되는 만큼 분양가 상승을 최대한 억제할 수 있는 대책이 병행돼야 할 것"이라고 강조했다.
송종현 기자 scream@hankyung.com
서울시와 사업시행자인 코레일은 당초 수용방식을 택할 경우 5조∼6조원의 막대한 보상비가 투입되는 점을 고려,토지로 보상해 주는 '입체환지'방식을 유력하게 검토한 것으로 전해져 왔다.
서울시는 장차 주상복합아파트 분양 등을 통해 얻어지는 개발이익으로 보상비용을 모두 환수할 수 있을 것으로 판단,이같이 방침을 정한 것으로 알려졌다.
그러나 이에 대해 건설업계에서는 "현금으로 보상하면 서울시가 나중에 부지를 개발업체에 고가로 매각할 수밖에 없어 현재의 뚝섬 주상복합 부지처럼 고분양가 문제를 불러 부동산시장을 자극할 것"이라는 우려가 벌써부터 나오고 있어 큰 논란이 예상된다.
◆수용방식 개발 배경
서울시 관계자는 1일 "서부이촌동을 현금보상 방식으로 개발하는 방안을 추진키로 했다"며 "용산역세권 개발방식은 원칙적으로 사업시행자가 정할 일이지만,시는 사업 인·허가권자로서 이 같은 수용방식을 요구할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
서울시는 이 같은 방침이 사업부지 안 시유지에 지어진 시범 및 중산아파트 490여가구 입주자들의 형평성을 고려한 것이라고 설명했다.
현행 도시개발법에 따르면 입체환지 방식을 택할 경우 이들 아파트 주민들은 토지를 소유하고 있지 않기 때문에 아파트 입주권을 받을 수 없게 돼 형평성에 문제가 생긴다는 것이다.
◆지역주민 반발 예상
그러나 현지 주민들은 입체환지 방식을 원하고 있어 향후 반발이 예상된다.
대한주택공사 산하 주택도시연구원 이은영 책임연구원은 "수용방식이 적용되면,이 일대 일부 아파트의 한강 조망권은 일절 향유할 수 없게 돼 해당 주민들이 반발할 가능성이 있다"고 지적했다.
이 연구원은 또 "입체환지 방식을 채택하면 조합원들끼리 협의해 사업 완료 이후에도 지금 살고 있는 입지 여건과 거의 유사한 곳으로 입주하는 '제자리 환지'방식을 고려할 수도 있다"고 설명했다.
주민들 입장에서는 양도소득세가 부과된다는 점도 불만거리다.
입체환지 방식은 기존 보유토지를 다른 토지와 맞바꾸는 형식이기 때문에 양도소득세를 낼 필요가 없지만,수용방식은 보유 주택을 청산하는 대가로 보상금을 받는 과정에서 차익분에 대해 세금을 내야 된다.
이에 대해 서울시 관계자는 "일부 주민들은 환지방식을 원하고 있지만,시로서는 도시개발사업에 이를 적용한 전례가 없어 난감하다"고 설명했다.
◆부동산시장 자극 우려 커
현금으로 보상하는 수용방식이 향후 주상복합 등의 고분양가를 불러 부동산시장을 자극할 것이란 우려도 강하다.
실제 주택도시연구원이 작성한 '환지 방식의 효과 및 활성화 방안' 보고서에 따르면 수용방식으로 개발할 때 아파트 분양가가 입체환지 방식보다 14% 비싸지는 것으로 나타났다.
건설업계 관계자는 "서울시가 부지를 고가에 매각해 고분양가 논란을 자초한 뚝섬 주상복합 부지를 고려할 때 입지 여건 등에서 최고 수준인 용산에서 2010년께 분양될 것으로 예상되는 주상복합 분양가는 역대 최고가에 이를 가능성이 높다"고 지적했다.
그는 "이는 부동산시장의 큰 불안 요인이 되는 만큼 분양가 상승을 최대한 억제할 수 있는 대책이 병행돼야 할 것"이라고 강조했다.
송종현 기자 scream@hankyung.com
