서울 은평뉴타운을 비롯 마곡지구,인천 청라지구 등 정부와 공공기관이 개발을 주도하면서도 아파트 분양가 규제 등을 받지 않는 '무늬만 공영개발'방식의 택지개발이 고분양가를 초래한다는 논란을 낳고 있다.

이들 지구는 판교신도시 등 택지개발지구와 똑같이 공공기관이 토지를 전면 수용한 뒤 택지를 공급하고 있지만 법적으로는 공공택지 범위에서 빠져 정작 원가연동제,채권입찰제 등 분양가 규제는 받지 않는다는 문제점을 안고 있다.


◆분양가 규제의 사각지대 논란

은평뉴타운의 경우 서울시 산하 지방공사인 SH공사가 토지를 100% 수용한 뒤 조성한 택지이지만 공공택지에서는 빠져있다.

겉으로 보기에는 신도시에 적용되는 택지개발지구 개발방식과 다를 게 없지만 도시개발법에 따른 도시개발 방식으로 추진된다는 이유로 8·31대책 때 대폭 강화됐거나 신설된 원가연동제,채권입찰제 등을 적용받지 않는다.

SH공사는 당초 은평뉴타운을 공공택지로 간주해 수요자들에게 안내하다가 건교부에 공공택지 포함 여부에 대한 유권해석을 의뢰한 뒤 '도시개발법에 의해서 개발·조성된 택지는 공공택지에 해당하지 않는다'는 답변을 받은 뒤 아파트 공급에 나섰던 것으로 알려졌다.



◆마곡·청라지구도 고분양가 예고

서울시가 개발을 주도하는 마곡지구도 마찬가지다.

103만평에 이르는 전체 사업부지를 공영개발방식으로 조성하지만 이르면 연내 도시개발구역으로 지정될 예정이어서 현행 제도 하에서는 분양가 규제를 전혀 받지 않는 만큼 고분양가 논란이 또다시 재연될 수밖에 없다.

서울시는 마곡지구에 대해 올해까지 도시개발구역으로 지정한 뒤 2007년 토지매수를 시작,2008년부터 사업에 착수해 단계별로 택지 등 토지 공급을 시작한다는 방침이다.

이 밖에 강동 강일지구,구로 천왕지구 등 서울시와 SH공사가 도시개발 방식의 공영개발을 추진하는 지역도 아파트 공급 때 고분양가 논란을 피하기 어려울 것으로 전문가들은 우려하고 있다.

이르면 내년 말부터 1단계 아파트 9000여가구 등 모두 3만1000여가구가 단계적으로 공급될 인천 청라지구도 예외가 아니다.

실제 지난해 11월 아파트 용지 등 1단계 주택용지(9000가구 규모)를 분양하면서 중·대형 아파트용지의 경우 최고가를 써낸 업체가 택지 매입 우선권을 갖는 최고가 경쟁입찰방식으로 공급하는 바람에 평당 최고 800만원에 낙찰되면서 고분양가가 불가피할 것으로 예상돼 왔었다.

인근 송도신도시의 전례를 볼 때 일부 주택의 분양가는 평당 1500만~2000만원 선에서 결정될 가능성도 있다는 게 업계의 분석이다.

이달 말 시범지구 2~3곳이 지정될 재정비촉진지구도 이들과 다를 게 없을 것으로 전문가들은 보고 있다.



◆공공택지 범위 재조정해야

전문가들은 도시개발사업이라도 민간이 아닌 공공기관이 전면수용 방식으로 개발할 경우 사실상 공영개발인 만큼 공공택지 범위에 포함시켜 원가연동제나 채권입찰제 등을 통해 주변 집값을 자극하지 않도록 안전장치를 마련할 필요가 있다는 지적을 내놓는다.

한 전문가는 "과거 민간주도형으로 주로 추진됐던 도시개발구역이나 재정비촉진지구 등이 공공기관이 주도하는 형태로 급속히 바뀌고 있는 만큼 현실적인 여건에 맞게 분양가 규제 등을 받는 공공택지에 포함시킬 필요가 있다"며 "지금대로라면 공공기관이 주도하는 택지개발사업에서도 연중 행사처럼 고분양가 논란이 재연될 수밖에 없다"고 말했다.

이에 대해 건교부 관계자는 " 고분양가 논란이 빚어진다고 공공택지는 규제,민간택지는 자율화라는 분양가 규제정책의 큰 틀을 바꾸기는 쉽지 않다"며 "다양한 택지개발 방식들이 각각의 법적 근거와 특성이 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com