해외부동산 투자에 대한 관심은 높아지고 있지만,정작 성공투자를 위한 첫단계인 해외 현지의 부동산 거래 및 금융시스템에는 '문외한'인 예비 투자자들이 많다.

현지의 거래절차 등은 국내와 달라 실제 계약과정에서 손해를 보는 경우가 적지 않기 때문에 이를 사전에 숙지하는 것은 필수라는 게 전문가들의 지적이다.

국내 투자자들의 최대 관심지역인 미국의 경우 부동산거래 위탁시스템인 '에스크로(escrow·거래위탁회사)' 제도 등 투자자 보호를 위한 제도와 모기지론 등 주택담보대출이 발달돼 있기 때문에 이 같은 제도를 잘 활용하면 투자성과를 극대화할 수 있다.



◆미국에선 대면거래 없어

마음에 드는 해외부동산 매물을 결정했다면 미국의 경우 국내 컨설팅 업체를 통해 현지 에이전트(중개인)를 선정하고 현지를 직접 방문,매물을 봐야 한다.

이후 매도자측에 구매가격과 조건을 명시한 매입의향서와 함께 선계약금(집값의 1~2%)을 제시한다.

매도자가 조건을 수락하면 거래위탁회사인 '에스크로'를 통해 거래가 진행된다.

국내와 달리 미국에선 부동산 거래시 매도자와 매수자가 만날 일이 거의 없다.

매도인과 매수인이 합의한 대로 거래가 이뤄지도록 자금과 관련 서류 등 모든 책임을 제3자에게 맡기는 에스크로 제도가 거의 모든 주에서 의무화돼 있기 때문이다.

에스크로 회사가 거래를 대행하는 데 걸리는 기간은 보통 40일 정도다.

에스크로 비용은 통상 기본 비용 200달러에 집값 1000달러당 2달러의 수수료가 든다.

예컨대 50만달러짜리 집을 살 경우 에스크로 비용은 1200달러 선이 되는 셈이다.

에스크로 회사가 거래를 대행하는 기간 동안 매수자는 현지 금융권을 통해 모기지론 등 대출조건을 확정 짓고 주택소유권 확인과 주택세부점검(inspection)을 한다.

누수,페인트칠 등 실제 주택의 하자 여부를 알아보는 주택세부점검은 계약서 상의 집값을 내리거나 만일의 경우 계약을 파기할 수 있는 공식 절차가 되기 때문에 전문업체를 활용하는 것이 좋다.

에스크로 회사가 정한 날짜까지 국내에서 투자자금 송금을 마치면 최종 계약이 마무리된다.

주요 국가별 해외부동산 매물정보는 전문 컨설팅업체인 뉴스타부동산(www.newstar.co.kr)과 루티즈코리아(www.rootiz.com) 등에서 얻을 수 있다.

◆초기 송금할 때는 현지 모기지론 대출이자 감안해야

실제 투자자금을 해외로 내보내는 국내 송금절차는 생각만큼 복잡하지 않다.

일단 현지 에이전트를 통해 매도자와 가계약을 맺은 뒤 국내에서 거래하는 외국환은행에 부동산 가격 등이 기재된 가계약서와 현지 금융회사 또는 감정회사가 발급하는 부동산 감정평가서를 제출해야 한다.

외국환 은행의 승인을 받으면 해당 은행을 통해 현지 에스크로 회사가 정한 계좌로 송금할 수 있다.

송금 횟수에는 제한이 없다.

현지에서 계약을 맺은 다음에는 3개윌 이내에 국내 은행에 부동산 취득보고서를 제출해야 하는데 부동산 매매계약서 원본이나 사본이 모두 가능하다.

주의할 점은 투자 목적의 해외부동산 취득시 송금 상한선인 100만달러에는 모기지론 상환금액까지 포함된다는 것이다.

때문에 초기 송금액은 6개월 정도의 모기지론 대출 이자금액을 뺀 금액 선에서 정하는 게 바람직하다.

송금한도에 묶여 대출이자를 한두 달 못 갚을 경우 애써 구입한 주택이 바로 현지 금융권 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 초기 송금액을 잘 정해야 한다.

◆임대수익률 8~10%는 돼야

지난 5월22일 이후 투자 목적의 해외부동산 취득이 허용되면서 토지 등 시세차익을 겨냥한 투자와 함께 주택과 상가 등을 활용한 임대투자에 관심을 갖는 국내 투자자들도 늘어나는 추세다.

현지 모기지론의 원금과 이자를 현지 임대수익으로 충당하기 위한 것이다.

전문가들은 미국의 경우 임대수익의 적정 수익률을 연 8~10% 선으로 보고 있다.

50만달러의 집을 구입한다면 연간 임대수익이 최소 4만~5만달러는 돼야 한다는 얘기다.

김경현 루티즈코리아 팀장은 "부동산의 자산가치 상승을 고려할 때 임대수익률이 5% 미만이 되면 사실상 투자효과가 없는 것이나 다름없다"며 "현지 에이전트들이 임대수익률을 부풀려 제시하는 경우가 많기 때문에 이에 대한 주의가 필요하다"고 강조했다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com