1970년대 이후 국내 집값이 급락했던 때는 주택부족과 3저(低)호황을 타고 크게 올랐던 집값이 내리막길을 탔던 1992년 전후와 외환위기가 닥쳤던 1998년 등 크게 두 번이다.

특히 전자의 시기는 1980년대 말 급등했던 집값이 하락세로 반전됐던 때여서 최근 정부의 연이은 거품붕괴 경고와 관련해 관심을 끈다.

먼저 1988~1990년 집값 급등시기는 '풍부한 유동성'에서 비롯됐다는 점에서 지금과 비슷하다.

저금리·저유가·저달러에 올림픽 특수까지 겹치면서 집값은 3년 동안 연평균 16.3%나 급등했다.

주택보급률이 72.4%(1990년 기준)에 그칠 정도로 집이 절대적으로 부족하다는 만성적인 '초과수요'상태가 집값 상승의 배경이 됐다.

당시 노태우 정부는 개발부담금·토지초과이득세·택지소유상한제 등 '토지공개념 3법'과 함께 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 5대 신도시를 포함한 주택 '200만가구 건설카드'를 꺼내들었다.

수요 억제와 동시에 공급을 대폭 늘린 것이다.

이후 집값은 1990년 말부터 상승세가 둔화되기 시작해 이들 신도시 입주가 본격화됐던 1992년 들어 본격적인 하락세로 접어들었다.

실제 1990년 21%나 올랐던 집값은 1991년 0.5% 하락세로 돌아섰고 1992년 5%,1993년 2.9% 각각 떨어지는 등 1995년까지 하락세를 이어갔다.

특히 서울 아파트값은 1992년 5.4%,1993년 3.2% 떨어지는 등 전국 평균치보다 더 떨어졌다.

2001년 이후 최근까지 강남권을 중심으로 한 집값 급등은 저금리와 풍부한 유동성이 핵심원인이라는 점에서는 1980년대 말과 비슷하다.

하지만 전문가들은 1980년대 말은 집값이 전국적인 동반상승세였던 반면 최근 집값은 지역별·유형별 차별화가 극심해졌다는 점에 주목해야 한다고 지적한다.

2003년 10·29대책 이후 집값이 20% 이상 급등한 곳은 정부가 '버블 세븐'으로 지목한 강남축을 비롯 전국 17개 시·군·구에 불과하다.

반면 집값이 10·29대책 이전 수준을 회복하지 못한 곳이 34곳에 이른다.

여기에다 같은 기간 10% 미만 오르는 데 그친 53곳까지 포함하면 10곳 중 6곳은 집값이 오르지 않았거나 되레 떨어진 셈이다.

정부가 내놓은 판교·송파 등 '강남권 10만가구 공급카드' 역시 실제 효과를 거두려면 시간이 걸린다는 지적이다.

노태우 정부시절 200만가구 건설정책이 나왔던 것은 1989년이었지만 정작 집값이 본격 하락세로 돌아선 것은 신도시 입주가 시작된 1992년으로 3년의 시차가 있었다는 설명이다.

한 전문가는 "강남권에 새로 들어설 10만가구가 집값에 직접적인 영향을 미치는 시기는 아파트 입주가 시작될 2009~2010년은 돼야 할 것"이라며 "각종 개발정책으로 풀린 보상금 등이 8·31대책 이후 강남권으로 유입될 조짐이 있는 만큼 장기채 발행 등 유동성 흡수 방안을 찾아야 한다"고 지적했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com