정부와 열린우리당이 추진 중인 분양가 인하방안의 골격이 드러났다.


건설교통부가 2일 청와대 부동산 대책회의에 보고한 '분양가 인하방안'은 택지비(조성원가)에서 30~40%씩 차지하는 보상비와 개발비(조성비)를 낮추고 마이너스 옵션제 도입을 통한 건축비 추가 인하까지 합쳐 분양가를 지금보다 대폭 내리겠다는 내용을 담고 있다.


전문가들은 이 같은 방안이 그대로 시행될 경우 공공택지 아파트 분양가를 최대 30% 정도 낮출 수 있을 것으로 분석하고 있다.


그러나 공공택지별로 땅값이나 보상비,간선시설 설치비 등이 천차만별이어서 정부 예상대로 분양가 인하 효과가 나타나기는 어렵다는 지적도 많아 앞으로 당·정·청 협의 결과가 주목된다.




◆분양가 얼마나 낮출 수 있나


아파트 분양가는 크게 건축비와 택지비로 나뉜다.


중소형 아파트 분양가가 평당 1100만원 선으로 예상되는 판교의 경우 택지비가 평당 580만~641만원 선,건축비는 표준건축비(339만원)와 가산비용(120만원)을 합쳐 평당 460만원 선으로 추산된다.


택지비 비중이 60%를 넘는 셈이다.


정부가 추진하려는 분양가 인하 방안을 보면 우선 총사업비의 20%를 차지하는 간선시설 설치비의 경우 관련 지자체가 재원을 일부 부담하는 방식으로 소비자 부담비율을 20%로 줄이면 분양가를 평당 85만~120만원 정도 줄일 수 있다.


▶한경 2005년 12월14일자 A5면 참조


또 마이너스 옵션제를 시행하면 분양가를 10% 안팎(평당 110만원) 줄일 수 있다고 건교부는 추산하고 있다.


여기에 보상비·간접비 거품을 빼고 녹지율을 줄이는 대신 개발밀도를 일부 높이면 분양가를 10% 이상 추가 인하할 수 있다는 분석이다.



◆'보상투기' 막기 위해 건축제한 앞당겨


건축제한을 주민공람 시기로 앞당긴 것은 후한 보상금을 노리는 투기적 개발·건축행위를 막기 위한 조치다.


주민공람 전후로 택지개발예정지 내 땅을 사들인 뒤 가건물을 짓거나 논·밭에 유실수를 심는 등 이른바 '보상투기'가 갈수록 기승을 부리고 있는 것이 현실이다.


이는 보상비 증가→택지조성원가 상승→택지공급가격 상승으로 이어져 결국 고(高)분양가의 빌미가 된다.


더욱이 토지공사 주택공사 등 택지개발기관이 '퍼주기식'으로 보상비를 지급해도 택지원가에 전가해 버리면 그만이라는 식의 모럴해저드까지 나타나고 있지만,마땅한 제재수단이 없는 실정이다.



◆공짜 땅 줄이고 밀도 높이고


공원·녹지 등 무상공급 택지면적을 줄이고 입주자들이 전액 부담하고 있는 지구 밖 간선시설 설치비(광역교통개선비)를 국가·지자체에 분담키로 한 것은 한 마디로 택지비 거품을 빼 분양가를 낮추겠다는 얘기다.


실제 판교·동판·김포 등 이른바 2기 신도시의 녹지율은 평균 33.5%로 분당·일산 등 1기 신도시(18.7%)의 두 배에 육박한다.


최근에는 비싼 보상비를 주고 택지로 쓸 수 없는 산을 매입해 녹지율을 끼워 맞추는 어거지 사례까지 나타나고 있다.


간선시설 설치비도 마찬가지다.


판교·동탄·파주신도시만 해도 총사업비(18조4903억원)의 25.2%에 이르는 4조6694억원의 간선시설비가 전액 분양가에 전가되고 있다.


이런 식으로 광역교통개선대책을 수립해야 하는 30만평 이상 택지개발지구 20여곳은 거의 예외없이 비용부담을 소비자들이 떠안고 있는 실정이다.


공공택지 개발밀도 상향방안은 부족한 택지를 최대한 활용하면서 주변환경 훼손을 줄이겠다는 것이다.


강황식·김인식 기자 hiskang@hankyung.com