Q) 상가건물 1층을 임차해 전세권등기를 설정한뒤 서점을 운영중이다.

그런데 건물주의 파산으로 상가전체가 경매처분될 위기에 처했다.

전세권등기를 해두면 경매처분시 우선변제권이 있는지.

<서울 은평구 응암동 손주열씨>

A) 전세권을 설정했으면 경매처분시 상가전세금에 대해 우선변제를 받을수
있다.

전세권은 전세금을 지급한 부동산을 사용할수 있는 권리(용익물권)로 건물
등기부등본에 등재된다.

따라서 상가건물에 전세권을 설정해두면 권리행사시 유리한 지위를 확보할
수 있다.

전세권은 등기부등본에 기재되기 때문에 제3자에게 대항할 수 있다.

전세권자는 전세금 회수를 보장하기 위해 직접 경매를 청구할 수 있는 권한
도 있으며 경매처분시 설정등기순위에 따라 상가전세금을 우선 변제받을수
있다.

전세권설정등기가 전세금의 우선변제를 위한 담보물권적 기능을 하고 있기
때문이다.

이때 설정등기순위의 기준은 가장 먼저 설정된 선순위근저당이 된다.

전세권 설정일자가 선순위근저당보다 앞서야 변제금액 전부를 돌려받을
가능성이 높다.

만일 근저당보다 늦게 설정됐을 땐 낙찰금액을 놓고 순서에 따라 배당금을
받는다.

따라서 점포를 임차하기전에 등기부등본을 떼어 근저당이 설정돼 있는지,
금액은 얼마인지를 잘 따져보는 것이 중요하다.

그러나 전세권만료기간이 지나 전세기간을 연장하기로 당사자간 합의했더라
도 그 내용을 등기하지 않았을때는 경매낙찰자가 상가를 비워달라고 요구하면
내줘야 한다.

또 전세권 존속기간에 대한 약정이 없거나 경매개시결정 등기일로부터 잔여
기간이 6개월 미만인 전세권은 경매의 실행으로 소멸된다.

경매의 실행기간이 6개월정도 소요돼 전세권을 존속시키는데 따른 실익이
없기 때문이다.

<>도움말:건국컨설팅 *(02)539-0033

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 11일자 ).