풍수에서 명당이라고 하면 좌청룡 우백호 남주작 북현무라 뒤(북쪽)에는
겨울의 북서풍을 막아주는 산이 있어야하고 앞(남쪽)은 태양이 떠서
질때까지 종일 햇빛이 들수있는 곳이어야 한다.

결국 대지는 햇빛을 잘받고 겨울에 북풍을 막아주는 남향받이를 최고로
친다.

그래서 북향의 대지보다 남향의 대지가 30%정도 더 비싼게 통례였다.

그러나 세상이 변하여 진와같던 정설이 변하고 있다.

건축법에 일조권제한이라는 건축제한이 있기에 고층으로 건축할수록
남향의 대지는 북향의 대지보다 건폐율(바닥면적)이나 용적율(총건축면적)
이 적어지기 때문이다.

결과적으로 남향의 대지는 건축을 할때 전체적인 건축평수가 적어지기
때문에 수익성이 같은 평수의 북향의 대지에 비하여 현격히 줄어든다.

최근들어 다가구, 다세대주택의 건축붐이일고 기타 건출물의 개발에
건축업자들이 수익성이 떨어지는 남향의 대지를 기피하고 북향의 대지를
앞다퉈 매입하면서 대지의 가격기준이 바뀌고 있다.

주택지의 예를 들어보자.

일반주거지역에 북향 60평의 대지가 6m 도로에 접해 있을 경우 건폐율
(바닥면적) 60%와 용적율 300%를 적용, 도로사선제한(건축물의 높이는
전면도로폭의 1.5배이내)을 받아 3층으로 건축하면 바닥면적 약35평씩
총건평 105평으로 건축할수 있다.

그러나 남향일 경우에는 도로사선제한과 별도로 뒷집이 햇빛을 받을수
있도록 일조권제하도 받는다.

그러기에 3층으로 건축할때 뒷집과의 인접대지경계선에서 2층은 2m,
3층은 5m의 거리를 두고 건축을 해야 한다.

그래서 같은 조건의 대지라도 총건평이 북향의 대지에 비해 18평이 적은
87평(1층 31평,2층 29평,3층 27평)으로 건축된다.

건축면적이 18평이나 차이가나는 것이다.

전용면적 18평은 건축비를 200만원으로 계산하면 3600만원의 투자가 되나,
18평을 임대하면 최소한 전용면적기준 400만원은 받을 수 있으니 결과적으로
남향의 대지는 북향의 대지보다 3600만원의 수익성이 떨어지는 것이다.

결과적으로 같은 평수의 대지라도 방향에 따라서 대지의 효용성이 차이가
나는 것이다.

부동산의 가치는 활용가치에서 수익성이 정해지는 것이므로 당연한 이치다.

따라서 시대에 따라 대지의 매입조건이 달라진다.

북향의 대지를 눈여겨 살펴보고 더불어 전면도로의 폭이 클수록 도로사선
제한까지 피할 수 있어 북향의 대지와 접한 도로의 폭이 넓은 것이 건축시
대지의 효용성을 높이는 것이고 토지의 가치를 상승시키는 요인이 된다.

대지를 구할때는 건축사나 설계사에게 의뢰하여 건축할 수 있는 총면적을
알아보고 그 부동산의 가격을 판단하는 것이 현명하다.

정광영 <한국부동산컨설팅 대표>

(한국경제신문 1995년 12월 29일자).