재개발 재건축아파트가 쏟아지고 있다. 노후 불량주택들이 곳곳에서
헐리고 그자리에 고층아파트들이 들어서고 있다.

올들어 실시된 서울 동시분양에서만 하더라도 절반이상 지역이 재개발
재건축 아파트였다.

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택지가 모자라는 가운데 도시가 재정비되면서 나타나는 주택시장의
새로운 현상이다.

서울시 집계에 따르면 지난 8월31일 현재 서울시에서 재개발사업시행
인가를 받아 공사를 하고있는 곳은 69개지역 4백77만5천 에 이르고있다.

올들어서는 하왕1~2지구등 6개지구 31만9천4백98 가 시행인가를 받았고
정릉4지구등 15개지구 62만여 가 사업계획 결정고시를 받아 사업에
들어갈 준비를 하고 있다.

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재건축사업도 전국에서 주택건설지정업체들이 시공권을 따낸 지역만
1백93곳 4만가구에 이르고있다.

중소주택업체들이 시공하는 소형 연립과 시공회사를 선정할 준비를
하고있는 곳까지 합치면 훨씬 많아진다.

재개발이나 재건축사업이 활기를 띠는 것은 신도시에서 아파트분양이
끝난이후 정부가 주택공급과 도시정지차원에서 지원책을 계속 펴고
있기 때문이다.

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게다가 대도시에서 택지를 구하기 힘들어지고있는 주택업체들이 경쟁적
으로 재개발 재건축사업에 뛰어들고있는 것도 한 요인으로 작용하고
있다.

재개발과 재건축은 도시를 재정비하기위해 무질서하거나 오래된 주택
건물을 헐고 아파트를 짓는 점에서 비슷한 면이 많다.

그러나 두 제도는 근본적으로 성격이 달라 절차에서 많은 차이가 있다.

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우선 가장 큰 차이점은 재개발(불량주택재개발과 도심지재개발)은
공공사업의 성격이 강한데 비해 재건축은 민간사업이라는 점이다.

그래서 재개발지역에 거주하는 세입자들은 임대주택에 입주할수있지만
재건축지역의 세입자들은 임대주택에 입주할수있는 자격을 갖지 못한다.

재건축지역에 거주하는 세입자들은 집주인과 개별적으로 문제를
해결해야 한다.

또 철거를 하지 않을 경우 재개발사업지역에서는 토지수용법에 따라
강제철거할수 있으나 재건축지역에서는 토지수용법이 적용되지 않아
강제로 철거시킬수 없는 것도 다른 점이다.

재건축지역의 주민들은 어디까지나 합의에 의해 사업을 진행시켜야
하는 셈이다.

두번째 재개발 재건축할 대상에서 차이가 있다.

재건축은 93년 3월이후 신청분부터 단독주택이 대상에서 제외됨에 따라
아파트나 연립주택등 공동주택이 주로 대상이다.

이에비해 재개발은 대부분 달동네에서 이루어져 대상이 주로 노후
단독주택이다.

이밖에 재개발은 건립가구수에 제한이 없는데 비해 재건축은 기존주택
보다 1.3배이상의 가구를 지어야하는 강제규정이 있는 점, 재개발은
최소한 전용면적 25.7평이상 평형의 50%를 조합원에게 배정하는데 비해
민간사업인 재건축은 큰 평형을 조합원들이 모두 차지할수있는 점등이
다르다.

주택가격이 전반적으로 안정되고있으나 재개발과 재건축시장은 올들어
계속 강세를 보이고 있다.

재개발지역의 경우 올해초 국공유지의 매입대금을 10년간 분할납부할수
있도록해준 이후 국공유지가 많은 지구를 중심으로 10~20%정도 올랐다.

재건축은 지난해까지만 하더라도 시공회사를 선정했거나 안전진단을
받은 17~20년정도된 아파트만 오름세였는데 올들어서는 지은지 15년
내외의 아파트들도 가격이 상승하고 있다.

서울의 강남구 개포동,송파구 문정동 둔촌동과 서울인근의 과천시,광명시
등 주거여건이 좋은 지역의 주공 시영저층아파트들은 올들어 상승세를
보이고 있다.

재개발이나 재건축대상지역이 강세를 보이는 것은 서울에서 택지가
고갈되면서 아파트를 조합원자격으로 구하는게 유리하다는 수요자가
많아지고 있기 때문이다.

재개발이나 재건축아파트는 조합원에게 먼저 분양하고 난후에 일반에
분양하기 때문에 일반분양분은 중소형평형이 대부분.

따라서 20배수에 걸려 신청조차 할수없는 청약예금가입자나 아예
청약예금에 가입하지 않는 무주택자 또는 한번 당첨됐으나 평형을
늘리려는 수요자들에게는 지분을 구입하는데 아무런 제한이 없는
재개발 재건축이 관심을 끌수밖에 없다는 분석이다.

특히 아파트를 구입하고자 하는 입장에서는 같은 값이면 재건축이
가능한 저층아파트를 선호한다는게 일선중개업소의 지적이다.

재개발이나 재건축사업은 도시 재정비의 차원에서 해결해야할 과제도
남기고있다.

무엇보다도 아파트를 대량으로 건설하면서 도시기반시설을 뒤따라
갖추지 못하고 있다는 점이 큰 문제로 등장하고 0있다.

거주 인구가 늘어나는데 따라 도로와 상하수도 하수종말처리장 등
도시기반시설을 확충해야하나 이에대한 계획이 미비하다는 지적이
많다.

특히 재건축의 경우에는 재건축시기를 앞당기기위해 고의적으로 관리를
소홀히 하는 문제도 나타나고 있다.

<박주병 기자>

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).