'비수기 한파' 뚫고…전국 12만 가구 쏟아진다

1분기 분양물량 작년보다 2배 급증…실수요자들 내집 마련 기회

'공급가뭄' 겪던 서울, 4452가구로 지난해보다 3배 가량 늘어
남양주왕숙·부천대장 등 이달중 1만3552가구 공공사전청약
대출 규제·금리인상 등 복병…자금계획 맞춰 청약전략 짜야

올 1분기 전국 분양시장에 12만1143가구의 아파트가 공급된다. 분양가 규제 등으로 지난해 예정됐던 분양이 대거 미뤄지면서 지난해 같은 기간보다 두 배가량 많은 물량이 쏟아진다. 정부가 3기 신도시 등에서 대대적인 사전청약을 진행하는 것도 물량이 늘어난 요인이다.

1분기 청약시장은 예년보다 변수가 많고 불확실성이 높다는 관측이다. 3월 대통령 선거가 예정돼 있고, 대출규제 금리인상 등에 따른 자금조달 불확실성도 크다. 집값 하락세가 국지적으로 나타나기 시작하면서 지방과 수도권 외곽 등에서 미분양·미계약 리스크 역시 커지고 있다. 지난해와 같은 ‘묻지마 청약’보다는 실수요 목적이면서 자금 사정에 맞는 선별적 청약이 여느 때보다 중요하다는 조언이 나오는 이유다.

'안양 어반포레 자연& e편한세상' 투시도

서울 4000여 가구 공급

부동산R114와 분양업계에 따르면 올해 1분기 전국에서 분양이 계획된 물량은 12만1143가구(총가구 기준)다. 지난해 1분기 분양 물량(6만4001가구)보다 두 배 가까이로 늘어난 수준이다.

1분기에는 올해 전체 분양예정 물량(38만6786가구)의 3분의 1가량이 몰려있다. 지역별로 서울 4452가구, 경기 5만1231가구, 인천 1만1723가구 등 수도권이 절반가량을 차지한다. 극심한 공급가뭄을 겪었던 서울이 지난해 같은 기간(1469가구)보다 세 배가량 늘어날 전망이다. 광역시의 경우 △부산 5525가구 △대구 4712가구 △광주 4562가구 △대전 3072가구 등의 순으로 물량이 많다. 도 단위 광역지자체는 충남이 1만113가구로 가장 많고, 경북(8160가구) 경남(7269가구) 등에서도 많은 분양이 예정돼 있다.

연초는 통상 공급 비수기다. 올해 대규모 분양이 이뤄지는 이유는 지난해 분양을 계획했던 정비사업 중 상당수가 분양가 규제 등으로 시기가 늦춰졌기 때문이다. 서울에서만 총 1만2000가구가 넘는 강동구 둔촌주공을 비롯해 서초구 반포동 래미안 원펜타스, 서초구 방배5구역, 동대문구 이문1구역 등 2만5000여 가구가 올해로 이연된 것으로 분양업계는 추산하고 있다.

정부가 뒤늦게 ‘공급확대 전략’으로 선회하면서 대규모 사전청약도 이뤄진다. 지난해 세 차례에 이어 네 번째로 이뤄지는 공공사전청약을 통해 이달 중에만 1만3552가구가 공급된다. 남양주왕숙·부천대장·고양창릉·인천계양 등 3기 신도시 6214가구와 서울 대방·구리갈매역세권·안산 장상 등 수도권 주요 입지 7338가구 등이다. 4차 공공 사전청약은 21일은 경기도 및 수도권 거주자를 대상으로 1순위 청약을 받는다. 오는 24일에는 2순위 청약이 예정돼 있다.

분양가 규제 완화된 지방도 ‘숨통’

지방만 놓고 봐도 지난해보다 공급물량이 크게 늘어날 전망이다. 1분기 지방 광역시와 기타 지방도시 등에서 예정된 물량은 5만3747가구다. 지난해 같은기간(2만8555가구)에 비해 88.2% 증가한 수치다. 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 받는 광역시에서 밀려난 물량이 많았고 기타 지방은 이른바 ‘비규제 지역’ 효과로 분양성이 좋아진 곳 중심으로 공급이 늘어난다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택도시보증공사가 분양가 산정 기준을 바꾸면서 일부 단지의 사업성이 높아졌다”며 “멈춰 있던 공급이 재개되는 분위기”라고 말했다.

광역시 중에선 대전과 부산의 물량 증가가 두드러진다. 대전의 1분기 예정물량은 3072가구로 지난해 같은 기간 418가구보다 7배 이상 많다. 상당수가 2월 중 분양을 예정하고 있다. 부산은 5525가구가 예정돼 전년 같은 기간(1377가구)보다 4배가 늘어난다. 공급과잉 우려가 제기되는 대구는 지난해와 비슷한 4712가구가 계획물량으로 잡혀있다.

기타 지방도시 중에선 경남과 전남 충북 등의 물량 증가가 눈에 띈다. 경남은 1분기 6661가구, 전남은 3654가구가 각각 예정돼 있다. 지난해 같은 기간보다 3배, 5배가 더 많은 규모다. 지난해 1분기 1311가구가 분양됐던 충북은 올해 1분기엔 6898가구가 쏟아진다. 2020년 집값이 급등했다가 지난해 큰 조정을 받은 세종시는 분양이 급감한다. 1분기 예정물량은 660가구로 전년 같은 기간(2450가구)의 4분의 1 수준이다.

미계약 주의보 … “통장 아껴라”

전문가들은 수도권 등 규제지역에선 자금계획에 맞는 청약전략을 짜는 게 가장 중요하다고 강조했다. 미계약에 따른 기회비용이 너무 크기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치본부장은 “어떤 이유에서건 투기과열지구에서 공급되는 무순위 물량에 당첨됐다가 포기하면 10년(조정대상지역은 7년)의 재당첨 제한을 적용받는다”며 “대출 관련 불확실성이 클뿐더러 거래가 얼어붙어 있어 기존주택 처분 등에 차질을 빚을 가능성도 충분히 감안해야 한다”고 설명했다. 실제 지난해 11월 청약을 받은 인천 연수구 ‘송도자이더스타’는 계약금 등 문제로 1533가구 중 530여 가구가 미계약분으로 나오기도 했다.

수도권 외곽이나 지방은 단지별로 청약 경쟁률이 낮거나 미분양도 나올 가능성이 있다. 인구 대비 공급이 많은 지역, 교통여건이 좋지 않은 단지 등은 주의할 필요가 있다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “지나치게 과열됐던 지난해와 비교하면 청약시장 열기가 한풀 꺾이고 있다”며 “당첨만을 노리고 맹목적으로 입지가 떨어지는 곳에 도전하기보단 가점을 높이면서 내 여건이나 필요가 가장 잘 맞는 단지가 나오길 기다리는 게 낫다”고 말했다. 권일 본부장은 “통장을 쓰지 않고도 무순위 등을 통한 매입 기회가 늘어날 수 있는 점도 고려해 볼 수 있다”고 조언했다. 전문가들은 다만 교통대책과 인프라 등이 확보된 3기 신도시 사전청약은 적극 노려볼 만하다고 분석했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com