"돈이 없는데 청약을 해도 되느냐고 누군가 묻는다면 이렇게 답해주자. 돈이 없기 때문에 청약을 하는 거라고."

내 집 마련을 고민하는 사람에게 필요한 것은 집값 전망만이 아니다. 분양대금을 언제 얼마나 내야 하는지, 대출은 어디까지 가능한지부터 알아야 한다. 당첨될 아파트를 찾기 전에 자신이 감당할 수 있는 자금 규모와 청약 자격을 따져보는 일이 먼저다.

오는 20일 출간되는 '인생 첫 부동산 공부(2027 최신 개정판)'는 이런 질문에서 출발한다. 한국경제신문 기자이자 유튜브 채널 '집코노미'를 운영하는 전형진이 부동산 현장을 취재하며 쌓은 지식을 50개 문답으로 풀었다. 4년 만에 내놓는 개정판으로, 청약과 세금 관련 설명을 대폭 손질했다.

책은 적은 종잣돈으로 큰돈을 벌었다는 성공담을 앞세우지 않는다. 청약, 매매, 재개발·재건축·리모델링, 세금 등 네 영역을 통해 부동산 거래의 구조를 설명한다. 가격이 오를 지역을 찍어주기보다 가격과 제도를 이해하는 기준을 제시하는 데 무게를 뒀다.

저자는 부동산 가격의 등락을 설명하는 근거는 시기에 따라 달라져도 시장을 구성하는 기본 골격은 크게 바뀌지 않는다고 강조한다. 책 역시 이러한 원리를 이해하는 데 초점을 맞췄다.

청약 편에서는 계약금과 중도금, 잔금으로 나뉘는 자금 흐름부터 살핀다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 설명하고, 이를 토대로 대출 가능 금액을 따지는 방법을 소개한다. 공공분양과 민간분양은 별도 문항으로 나눴다. 특별공급 유형별 유불리를 판단할 수 있도록 다이어그램과 선정 비율·소득 기준표도 담았다.
돈 없는데 청약해도 될까…내 집 마련, 질문부터 바꿔라
입문자가 무심코 넘기기 쉬운 질문도 끌어낸다. '실거래가는 시세가 아니라고?', '당첨됐는데 집이 날아간다고?', '줍줍은 무조건 이득일까?' 등이다. 익숙한 용어를 안다고 거래의 위험까지 이해한 것은 아니라는 점을 환기한다.

신축 빌라 전세를 다룬 대목은 책의 문제의식이 드러나는 부분이다. 저자는 2022년 작성한 초고를 그대로 두고 개정판에서 전세 사기 사태에 관한 설명을 덧붙였다. 명의만 빌려주는 바지사장을 내세운 업자들의 거래 구조, 매매가격과 전셋값이 하락하면서 보증금 반환 문제가 드러난 과정을 짚는다. 상승기에 가려졌던 위험을 이해하려면 거래의 기본 구조부터 알아야 한다는 취지다.

재개발·재건축 편 역시 새 아파트에 대한 기대보다 사업을 구분하는 기준에 집중한다. 사업성을 어떻게 판단하는지, 어떤 주택이 새 아파트를 받을 수 있는지, 재건축 대신 리모델링을 추진하는 이유는 무엇인지 등을 설명한다. 매매 편에는 토지거래허가제와 둔촌주공 재건축 사례 등을 추가했다.

세금은 집을 살 때부터 보유하고 처분하거나 물려줄 때까지의 과정에 맞춰 다룬다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세·증여세를 문답으로 나누고, 마지막에는 월세와 전세에 따른 종합소득세 문제를 배치했다. 개정판에는 2026년 세제개편안 관련 내용도 반영했다.

이 책이 겨냥하는 독자는 첫 집을 마련하려는 사회초년생과 신혼부부에 그치지 않는다. 보유 주택의 세금을 다시 계산해야 하는 사람에게도 질문의 출발점을 제공한다. '어디를 사야 돈을 벌까'에 앞서 '나는 어떤 조건으로 집을 사고 보유할 수 있을까'를 묻는 입문서다.



김예랑 한경닷컴 기자 yesrang@hankyung.com