사진=연합뉴스
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집의 소유권은 매매와 증여, 상속 등 여러 경로로 이전된다. 소유자가 바뀐다는 결과는 같지만, 취득 과정에 적용되는 제도는 다르다. 매매에는 지역과 거래 조건에 따라 토지거래허가제와 대출 규제가 적용된다. 이에 비해 대가를 주고받지 않는 순수 증여와 상속은 토지거래허가 대상에서 제외된다.

최근 서울 부동산시장에서는 이러한 제도적 차이와 맞물려 취득 원인별 흐름이 엇갈리고 있다. 매매의 문턱이 높아지는 동안 증여와 상속을 통한 소유권 이전은 오히려 늘어난 모습이다.

지난해 서울 주택시장에는 규제가 잇달아 도입됐다. 2025년 3월 강남·서초·송파·용산구의 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 같은 해 8월에는 서울 전역과 인천·경기 일부 지역이 외국인 대상 토지거래허가구역으로 묶였다. 이어 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 등으로 허가 대상이 확대됐다.

허가 대상 주택을 매수하려면 원칙적으로 계약 체결 전에 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 취득한 뒤에는 2년 동안 직접 거주해야 한다. 외국인 대상 토지거래허가구역의 지정 기간도 올해 8월 25일에서 내년 8월25일까지로 연장됐다.

규제가 강화된 뒤 소유권 이전 방식에는 어떤 변화가 나타났을까. 대법원 등기정보광장 자료를 보면 외국인 대상 허가구역 지정 전 1년간 서울 집합건물을 매매로 취득한 외국인은 1953명이다. 지정 이후 1년간은 1773명으로 9.2% 감소했다. 같은 기간 서울 집합건물 전체 매수인이 14.9% 늘어난 것과는 반대 방향이다.

증여와 상속에서는 다른 흐름이 나타났다. 미국 국적자의 매매 취득은 572명에서 536명으로 소폭 감소했다. 반면 증여 취득은 67명에서 143명으로 두 배 이상으로 늘었고 상속 취득도 445명에서 574명으로 약 29% 증가했다.

캐나다 국적자의 매매 취득은 169명에서 167명으로 거의 변하지 않았다. 하지만 증여 취득은 21명에서 64명으로 세 배 가까이로 늘었다. 미국과 캐나다 국적자의 증여 취득을 합하면 88명에서 207명으로 증가했다.

지역별로는 마포구가 40명으로 가장 많았다. 양천구가 26명으로 뒤를 이었고 강남·송파구가 각각 23명, 용산구가 22명이었다.

이를 모두 해외 투자자의 국내 부동산 취득으로 해석해서는 곤란하다. 외국인 취득 통계에는 국내에 부동산을 보유한 부모가 외국 국적의 자녀에게 자산을 이전한 사례도 포함됐을 가능성이 있다. 등기통계만으로는 증여자와 수증인의 관계 및 실제 거주지를 확인할 수 없어 정확한 규모를 단정하기 어렵다.

국적과 관계없이 서울 전체 시장으로 범위를 넓혀도 증여 증가세는 뚜렷하다. 올해 1~9월 서울 집합건물을 증여받은 사람은 1만61명으로 지난해 같은 기간보다 71% 증가했다. 강남·서초·송파구에서는 1280명에서 2264명으로 77% 늘었다.

눈에 띄는 부분은 젊은 수증인의 증가다. 20대 수증인은 716명에서 1661명으로 2.3배로 늘었다. 30대도 1710명에서 3197명으로 1.9배로 증가했다.

청년층은 주택 매매시장의 주요 수요층인 동시에 증여시장에서도 빠르게 비중을 높이고 있다. 같은 연령대 안에서도 누군가는 소득과 대출을 활용해 집을 사고, 누군가는 가족이 보유한 부동산을 넘겨받는다. 주택 취득의 출발선부터 달라지는 것이다.

다만 증여 증가를 매매 규제의 결과로 단정할 수는 없다. 증여는 가족 간 재산 승계라는 고유한 목적을 지닌다. 증여세와 상속세 부담, 부모의 연령, 자녀의 결혼과 주택 마련 시점 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한다.

그럼에도 높은 집값과 대출 제약이 자녀 세대의 자력 주택 마련을 어렵게 만들면서 자산 이전 시기를 앞당기려는 움직임이 나타날 가능성을 살펴볼 필요가 있다. 매매를 통한 취득이 어려워질수록 가족이 보유한 자산의 역할은 상대적으로 커질 수 있기 때문이다.

매매와 증여는 자산 형성의 조건도 다르다. 매매는 개인의 소득과 신용, 대출 한도에 따라 살 수 있는 주택의 가격과 입지가 결정된다. 증여는 부모 등 기존 소유자가 보유한 자산의 규모와 위치에 영향을 받는다. 같은 연령대라도 취득하는 부동산의 가치와 입지가 크게 달라질 수 있다.

분석의 한계도 있다. 집합건물 통계에는 아파트뿐 아니라 오피스텔과 상가 등이 포함된다. 아파트를 중심으로 적용되는 규제의 영향과 집합건물 전체의 증여 변화를 동일하게 볼 수 없는 이유도 여기에 있다. 매매 규제와 증여 증가 사이의 직접적인 인과관계도 등기통계만으로 확인하기 어렵다.

다만 매매와 증여·상속이 서로 다른 방향으로 움직이고 있다는 사실은 분명히 주목할 만하다. 매매 규제가 강화돼도 부동산의 소유권 이전 자체가 멈추는 것은 아니다. 일부는 매매 대신 증여나 상속이라는 경로를 통해 다음 소유자에게 넘어간다.

그동안 주택시장은 가격이 얼마나 올랐는지, 거래가 몇 건 이뤄졌는지를 중심으로 평가했다. 이제는 누가 어떤 방식으로 집을 취득하고, 보유한 자산을 언제 다음 세대로 넘기는지도 함께 살펴야 한다.

주택시장의 변화는 매매계약서에서만 나타나지 않는다. 가족 내부의 자산 이전과 세대 간 승계 과정에서도 진행된다. 매매의 문턱이 높아진 시장을 제대로 이해하려면 열린 문이 어디에 있는지도 함께 봐야 한다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

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