“아파트를 팔 때 재건축초과이익에 따른 부담금을 누가 낼지를 놓고 이중가격이 형성되고 있습니다. 토지거래허가구역 지정과 세제 개편으로 복잡해진 거래 시장에 혼란이 더해졌습니다.”(서울 서초구 A공인 관계자)

집값 상승으로 서울 일부 재건축 단지의 조합원 1인당 부담금이 7억원을 웃도는 등 재건축 부담금(초과이익)이 정비 시장의 새로운 걸림돌로 떠오르고 있다. 서초구는 ‘강남권 재건축초과이익환수제(재초환) 1호 단지’로 꼽히는 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 연내 부담금을 부과하기 위해 9일께 사전 통지할 예정이다. 부담금 부과가 본격화하면 조합원 부담이 커지고 사업 추진이 늦어져 도심 주택 공급에도 차질이 우려된다.
수억대 '재초환 청구서' 현실화…'닥공 속도전' 제동 걸리나

◇서울 재건축 53곳 부담금 부과 대상

8일 권영진 국민의힘 의원(국회 행정안전위원회)이 전국 지방자치단체에서 받은 자료에 따르면 서울 53개 사업장의 조합원 1인당 평균 부담금은 1억925만원이다. 용산구 한강맨션이 7억2210만원으로 가장 많다. 조합원 654명의 부담금은 총 4723억원이다. 서초구 반포3주구(래미안 트리니원)는 총 5149억원으로 1인당 평균 3억4700만원이다. 강남구 은마아파트는 총 2조44억원, 1인당 4억6334만원이 예상된다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 부담금으로 거둬들이는 제도다. 재건축 종료 시점의 주택가격에서 사업 개시 시점(조합설립추진위원회 승인일) 가격과 정상적인 집값 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액이 초과이익이다. 조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 구간별로 최대 50%를 부과한다.

서울의 적용 예상 단지는 1년 새 37곳에서 53곳으로 늘었다. 절반가량은 강남 3구(강남·서초·송파구)에 몰려 있다. 강남구 부담금 산정액은 2조2755억원으로 1인당 평균 2억6733만원이다. 서초구(7292억원)와 송파구(698억원)를 합친 강남 3구 부담금은 3조745억원이다. 서울 전체 예상액의 70%를 웃돈다.

강남권 외 지역도 부담이 크다. 강서구 신안빌라는 총 315억원으로 조합원 237명 기준 1인당 평균 1억3323만원이다. 영등포구 대교(1억1558만원)와 한양(2억2420만원), 신길10구역(2억8006만원)도 1인당 부담금이 1억원을 넘는다.

경기에서는 15개 단지에 총 8965억원이 예상된다. 수원 영통2구역(1884억원), 과천주공8·9단지(1779억원), 광명 철산주공 8·9단지(1145억원) 등의 부담금 규모가 크다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “집값이 급등하면서 재건축 종료 시점의 예상 가격이 높아져 부담금 적용 단지가 늘었다”며 “과천과 광명 등에서도 대상 단지가 추가될 수 있다”고 말했다.

◇재건축 위축에 공급 차질 우려

2006년 도입된 재건축초과이익환수제는 시행과 유예를 반복해 실제 시장에 미치는 영향이 제한적이었다. 하지만 첫 부담금 부과 사례로 꼽히는 반포현대에 서초구가 사전 통지 절차를 밟으면서 부담금 현실화 우려가 커지고 있다. 사전 통지는 법정 부과 절차의 행정 단계로 실제 납부 고지와는 다르다.

부담금이 커지면 재건축 사업성이 떨어지고 사업 추진도 늦어질 가능성이 있다. 노후 아파트 정비를 통한 도심 주택 공급에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 “재건축 부담금이 높아지면 사업성이 훼손되고 사업은 지연될 수밖에 없다”며 “노후 아파트 개량을 통한 공급이 줄어 집값이 오르고 실수요자의 내 집 마련도 어려워질 수 있다”고 말했다.

부담금 납부 주체를 둘러싼 법적 분쟁도 변수다. 현행법상 1차 납부 의무자는 재건축조합이다. 조합이 해산했거나 재산으로 부담금을 충당하지 못하면 재건축 종료 시점에 주택을 공급받은 조합원에게 2차 납부 의무가 돌아갈 수 있다. 입주 후 시간이 흐른 단지가 많아 매매 과정에서 분쟁이 발생할 가능성도 있다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “매매계약에 부담금 납부 조건을 명시하지 않았다면 부담 주체를 놓고 분쟁이 일어날 수 있다”고 설명했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com