서울 강남의 빌라 밀집지역 / 사진=한경DB
서울 강남의 빌라 밀집지역 / 사진=한경DB
'강남 부동산 불패'는 영원할까요? 인공지능(AI) 시대임에도 여전히 수능시험에 목매고 있는 학부모가 너무 많습니다. 서울 부동산 시장에서는 대학교가 어디에 있느냐보다 중·고등학교 학군이 훨씬 중요합니다. 최근에는 '4세 고시', '7세 고시'라고 불리는 영어유치원의 위치까지 주거지에 영향을 미치고 있습니다.

일례로 서울대학교가 있는 관악구 신림동은 아직도 서울에서 빌라가 가장 많은 지역이며 아파트 가격도 중하위권에 머물러 있습니다. 연세대학교가 있는 신촌은 상권이 몰락할 정도이고, 고려대학교가 있는 성북구는 최근 상승 지역이긴 하나 안암동 일대는 큰 영향이 없습니다.

반면 8학군이 있는 강남구와 대표 학군지인 목동 재건축 단지는 여전히 아파트 가격이 고공행진을 이어가고 있습니다. 노원구와 안양 평촌 역시 학군지라는 이유로 주변 지역보다 시세가 높습니다. 학군지 수요가 존재하는 한 이 지역의 아파트 가격이 하락할 가능성은 희박합니다. 특히 지방에서는 학군지에 전세를 얻어야만 좋은 중·고등학교와 입시학원에 다닐 수 있다는 굳건한 믿음 때문에 은마아파트나 도곡렉슬 같은 대단지에는 전세 거주 비율이 상당합니다.

문제는 멸실과 이주 수요입니다. 최근 서울에서 2~3년 내 이주가 시작돼 멸실될 예정인 가구 수가 무려 4만8249가구에 달한다고 합니다. 용산구(8336가구), 관악구(6652가구), 영등포구(6215가구), 송파구(5325가구), 서대문구(5232가구) 등은 가까운 인접 지방자치단체로 이주하면 충격을 덜 수 있습니다.

하지만 강남구는 상황이 다릅니다. 약 4424가구 규모의 은마아파트와 1960가구 규모의 개포주공 6·7단지가 이주를 앞두고 있는데, 이들은 강남 학군지의 대표적인 전·월세 대단지입니다. 대치동 학원가와 대현초·휘문중 인근 지역은 아파트는 물론 빌라 단지까지 전세 구하기가 점점 어려워지고 있습니다.

당장 이주 수요가 몰리는 내년이 되면 다른 지역으로 떠나지 못하는 '학군지 난민'이 대규모로 발생할 것입니다. 이는 8학군 내 아파트는 물론 빌라 전셋값까지 큰 폭으로 끌어올릴 전망입니다. 강남구 내에서 상대적으로 개발이 덜 된 역삼2동의 경우, 서울 25개 자치구 중 쪽방과 고시원이 가장 많을 정도로 단독·다세대 주택이 밀집해 있어 서민들이 비교적 저렴하게 거주해 온 곳입니다. 그러나 대규모 재건축 이주가 본격화되면 이 지역의 빌라 전셋값마저 폭등할 수밖에 없습니다.

아파트 전세가 씨가 마르면 빌라 전세로라도 밀려나야 하기 때문입니다. 최근 강북에서도 300만원 이상 고액 전세가 증가하고 있다는데, 강남구에서는 빌라조차 300만원 이상의 고액 전세가 속출할 가능성이 있습니다.

결국 수능시험에서 국·영·수 비중이 획기적으로 줄어들지 않는 한 강남 아파트와 빌라 전세 시장은 계속 불안할 것이 확실합니다. 단기간에 공급을 늘릴 수 없다면 근본적인 수요를 줄여야 합니다. 예전처럼 중·고등학교를 물리적으로 이전하는 것은 상당히 어렵습니다. 대신 AI 시대에 맞춰 수능시험에서 국·영·수 비중을 최소화하는 방향으로 조정하는 것을 고민해야 합니다. 미국 대학처럼 수시로 필요한 과목의 학점을 따게 하고 졸업 요건을 까다롭게 바꾼다면 많은 변화가 생길 것입니다.

마이크로소프트 창업자 빌 게이츠는 챗 GPT 등 생성형 AI가 5년 안에 인간의 지능을 넘어서고, 20년 안에는 휴머노이드(피지컬 AI)가 인간의 모든 일을 대신할 것이라고 예견했습니다. 우리도 이제 AI 시대에 걸맞은 교육과 수능을 준비해야 할 때입니다. AI 시대에 진정으로 남는 것은 평생 제대로 쓰지도 않을 숫자가 아니라, 전 세계인이 열광할 창조적 예능일 것입니다.

하지만 당장 이런 교육 제도가 바뀔 것 같지는 않기에, 당장 내년부터 강남 빌라의 전셋값은 무서운 폭등세를 보일 것 같습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수

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