사진=뉴스1
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한 주간 쏟아진 부동산 소식 가운데 놓치기 아까운 이슈를 다시 꺼내 살펴봅니다. 정책과 통계에 담긴 의미부터 실수요자에게 미칠 영향까지 한입 크기로 정리합니다. [편집자주]

분양 물량은 늘었는데 청약 경쟁률은 반토막 났습니다. 조정대상지역에서 집을 갈아타는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 1년 짧아졌습니다. 전세사기 피해자는 보증금의 3분의 1까지 회복할 수 있는 제도적 장치가 마련됐습니다.

이번주 부동산 시장에서 주목할 이슈들의 핵심은 '조건'입니다. 청약할 때는 공급량보다 분양가와 입지를, 일시적 2주택 특례는 계약일과 취득일을 각각 확인해야 합니다. 전세사기 피해 지원은 실제 회수액을 면밀히 살펴야 합니다.

공급 늘었는데 청약 경쟁률은 '반토막'

"그냥 청약 안 할래요" 포기 속출…분양시장에 무슨 일이 [이송렬의 부동산한입]
올해 전국 아파트 청약시장에서는 공급과 수요가 반대 방향으로 움직였습니다. 직방이 올해 1월1일부터 9월18일까지 입주자모집공고를 낸 단지를 분석한 결과, 일반공급 물량은 8만5321가구로 지난해 같은 기간 6만3668가구보다 34.0% 늘었습니다.

반면 1순위 청약 접수는 지난해 64만6891건에서 올해 47만5009건으로 26.6% 감소했습니다. 이에 따라 전국 1순위 평균 경쟁률은 같은 기간 10.2 대 1에서 5.6 대 1로 낮아졌습니다.

전체적인 청약 열기가 식었지만 서울과 가격 경쟁력이 있는 단지에는 수요가 몰렸습니다. 서울 일반공급 물량은 약 2400가구로 전국 물량의 2.8%에 불과했지만 1순위 접수는 15만1473건으로 전체의 31.9%를 차지했습니다. 서울 평균 경쟁률은 63.1 대 1로 전국에서 가장 높았습니다.

올해 최고 경쟁률을 기록한 단지는 서울 서초구 아크로서초였습니다. 일반공급 30가구에 3만2973건이 접수돼 경쟁률이 1099.1 대 1에 달했습니다. 오티에르반포는 710.2 대 1, 이촌르엘은 135.0 대 1을 기록했습니다. 세 단지 모두 분양가상한제가 적용됐습니다.

공공분양과 민간분양의 차이도 컸습니다. 공공분양 평균 경쟁률은 19 대 1로 민간분양 4.4 대 1보다 4배 이상 높았습니다. 경기에서는 공공분양 경쟁률이 21.1 대 1이었지만 민간분양은 1.6 대 1에 그쳤습니다. 제주·강원·부산·울산은 지역 평균 경쟁률이 1 대 1을 밑돌았습니다.

청약자가 줄어든 배경으로는 분양가와 대출 부담이 꼽힙니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월 말 기준 서울 민간아파트의 최근 1년간 3.3㎡당 평균 분양가는 6287만원입니다. 1년 전 4684만원과 비교하면 1603만원, 약 34.2% 올랐습니다.

물량이 늘었다고 청약 기회가 반드시 좋아졌다고 보기는 어렵습니다. 예비 청약자는 주변 아파트 시세와 분양가의 차이뿐만 아니라 계약금 이후 중도금과 잔금을 마련할 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

전세사기 피해 보증금 3분의 1까지 보장

전세사기 피해자의 보증금 회복을 지원하는 최소보장제가 오는 11월13일부터 시행됩니다.

국토교통부에 따르면 최소보장제는 경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 최소지원금으로 지급하는 방식입니다. 보증금의 3분의 1을 피해자에게 일괄적으로 추가 지급하는 제도는 아닙니다. 대항력이나 우선변제권을 행사해 돌려받은 금액과 경매차익, 임대료 지원액 등을 모두 합산한 뒤 전체 회복액이 보증금의 3분의 1에 미달할 때 차액을 지원합니다.

국토교통부가 제시한 사례를 보면 보증금이 1억5000만원일 때 최소보장금은 5000만원입니다. 피해자가 경매 배당금 2000만원과 경매차익 1000만원 등 3000만원을 회복했다면 부족한 2000만원을 지원받습니다. 최종 회복액이 보증금의 3분의 1인 5000만원이 되는 구조입니다.

신탁사기 등 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 일정 금액을 지급하는 '선지급·후정산' 제도도 도입됩니다. 최소지원금과 선지급금의 신청, 지급 및 정산은 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.

다만 지원금을 받은 뒤 경매 배당이나 보증금 반환 등을 통해 추가로 돈을 회수하면 정산하거나 반납해야 합니다. 지급 결정이나 금액에 이의가 있는 피해자는 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의를 신청할 수 있습니다.

갈아타기 처분기한 3년서 2년으로

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조정대상지역에서 주택을 갈아타려는 사람은 종전주택 처분기한을 확인해야 합니다. 이달 1일부터 조정대상지역에 주택을 보유한 사람이 조정대상지역의 새 주택을 취득해 일시적 2주택자가 되면 양도소득세와 종합부동산세의 1세대 1주택 특례기간이 기존 3년에서 2년으로 단축됩니다.

모든 일시적 2주택자에게 적용되는 것은 아닙니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우가 대상입니다. 두 주택 가운데 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 이번 특례기간 단축 대상에 해당하지 않습니다.

경과 규정도 있습니다. 올해 8월3일까지 신규주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 규정에 따라 3년의 처분기한을 적용받습니다. 갈아타기를 계획하고 있다면 계약일과 계약금 지급일, 신규주택 취득일을 함께 확인해야 합니다.

주택 관련 세제 특례도 일부 조정됐습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제는 원칙적으로 2027년 12월31일까지 양도한 주택에 적용됩니다.

임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 상생임대주택의 거주요건 면제 특례는 올해 말 종료됩니다. 다만 상생임대차 계약이 끝난 뒤 1년 이내에 주택을 양도하면 거주요건 면제를 받을 수 있습니다. 적용기한은 최대 2029년 12월31일까지입니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com