이재명 대통령이 최근 대국민 기자회견에서 서울 강남권 집값이 내리고 외곽은 오르는 현상을 두고 ‘평탄화 과정’이라고 표현하자 시장에선 “안일한 인식”이란 지적이 많았다. 정부는 그동안 부동산 규제를 강화해 왔지만 서울 집값은 좀처럼 꺾이지 않았다. 한국부동산원 월간주택가격동향에 따르면 지난해 10월 토지거래허가제 구역이 확대 지정된 뒤 올해 8월까지 10개월간 서울 아파트 매매가는 평균 9.33% 올랐다. 전셋값은 8.77% 뛰었다. 직전 10개월간 매매가와 전셋값 상승률이 각각 5.75%, 1.90%인 것을 감안하면 토허제 강화가 별 효과를 내지 못했다는 뜻이다.

오히려 무주택자의 조급증만 더 커졌다. 지난달 서울 집합건물(아파트, 연립, 오피스텔 등) 매매 등기 1만7371건 가운데 생애 최초 구입은 9343건으로 53.8%를 차지했다. 대법원이 관련 통계를 집계한 2010년 이후 가장 높은 비율이다. 집값이 더 오르기 전에 빚을 내서라도 주택을 사겠다는 수요가 늘었다는 의미다.

정부 스스로 규제 부작용을 보완하기 위해 예외를 계속 늘리는 것도 정책의 한계를 보여준다. 국토교통부는 지난 17일 세입자가 있는 토지거래허가구역 내 주택을 매입한 무주택자의 실거주 유예 신청기한을 내년 말까지로 연장했다. ‘갭투자’(전세 끼고 매매)를 막겠다며 주택 매수자의 실거주를 강제했지만 거래가 막히고 임대차 시장 불안이 커지자 예외를 거듭 추가하고 있다.

집값을 잡는 근본적 해법은 수요에 맞춘 충분한 공급이다. 그런 의미에서 어제 정부가 2030년까지 공공분양·임대 등 공적주택 119만 가구를 공급하겠다고 밝힌 점은 긍정적으로 평가할 만하다. 다만 목표치가 과도해 실현 가능성이 높지 않다는 지적도 있다.

정부는 지역별 특성 등을 고려하지 않고 행정구역에 따라 일률적으로 규제하고 있는 토허제 출구전략도 찾아야 한다. 일시에 모든 지역을 풀 수는 없겠지만 매매·임대차 시장에 미치는 파급 영향 등을 면밀히 검토해 단계적으로 해제하는 방향이 옳다. 규제가 오히려 집값과 주거 불안을 키우는 역설을 더 이상 방치해선 안 된다.