최성현 CBRE코리아 캐피털마켓 총괄 부사장. CBRE코리아 제공
최성현 CBRE코리아 캐피털마켓 총괄 부사장. CBRE코리아 제공
“투자자들은 이제 ‘무엇을 사느냐’만이 아니라 ‘어떻게 운영하고 어떤 방식으로 가치를 높일 수 있느냐’를 함께 보고 있습니다. 데이터센터와 호텔이 동시에 주목받는 것은 자산군보다 실제 수익 구조와 전략적 의미를 보기 시작했다는 뜻입니다.”

최성현 CBRE코리아 캐피털마켓 총괄 부사장은 26일 한국경제신문과의 인터뷰에서 국내 상업용 부동산 투자 시장의 변화를 이같이 진단했다. 오피스와 물류센터가 여전히 시장의 중심축이지만, 투자자들의 관심은 데이터센터와 호텔 등 대체 섹터로 넓어지고 있다는 설명이다.

최 부사장은 “전통 자산만으로는 포트폴리오의 수익 구조와 성장성을 충분히 설명하기 어려워졌다고 보는 투자자가 늘고 있다”고 말했다. 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 코어 자산 수요는 여전하지만, 금리와 공사비 부담, 임대차 시장의 불확실성이 커지면서 단순 보유만으로는 투자 논리를 설명하기 어려워졌다는 것이다.

실제 오피스 시장은 낮은 공실률에도 임차인의 관망세가 짙어지는 분위기다. CBRE코리아에 따르면 올 1분기 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 2.8%로 낮은 수준을 유지했다. 다만 신규 임대차 규모는 전 분기와 전년 동기 대비 모두 감소했다. 금리와 경기 불확실성이 이어지면서 기업들이 이전과 확장 결정을 신중하게 검토하고 있다는 분석이다.

최근 투자자들이 주목하는 대표 자산은 데이터센터와 호텔이다. 데이터센터는 인공지능(AI) 확산과 디지털 인프라 수요 증가를 배경으로 한 성장 자산이다. 호텔은 외래 관광객 회복과 운영 수익 개선을 바탕으로 재평가받고 있다. 최 부사장은 “데이터센터는 기술·인프라형 성장 자산이고, 호텔은 운영 효율과 수요 회복에 기반한 실물 자산”이라며 “전혀 다른 성장 논리를 가진 두 자산이 동시에 부각되고 있다는 점이 중요하다”고 말했다.

다만 데이터센터는 관심에 비해 투자 집행이 쉽지 않은 자산으로 꼽힌다. 국내에서 완공된 데이터센터가 실물 자산으로 거래된 사례가 아직 제한적이어서 기존 자산 매입보다 개발 단계에서 접근해야 하는 경우가 많기 때문이다. 그는 전력 확보, 오퍼레이터 선정, 테넌트 유치, 개발 난이도를 핵심 변수로 꼽았다.

최 부사장은 “데이터센터 투자는 토지 확보만으로 충분하지 않다”며 “전력, 오퍼레이터, 테넌트, 자금 구조를 하나의 실행 가능한 프로젝트로 엮을 수 있어야 한다”고 강조했다. 수도권 입지에 대한 선호는 여전하지만 전력 확보가 갈수록 어려워지는 만큼 지방 분산 가능성도 주요 변수로 떠오르고 있다.

호텔은 투자자들의 시각이 빠르게 바뀌는 자산 중 하나다. 과거에는 경기 변동에 민감하고 외부 변수에 취약한 자산이라는 인식이 강했지만, 최근에는 운영 성과를 통해 현금흐름을 만들어낼 수 있는 자산으로 다시 주목받고 있다. 최 부사장은 “호텔은 더 이상 예외적인 투자 기회가 아니라 포트폴리오 안에서 구조적으로 검토할 수 있는 자산으로 들어오고 있다”고 말했다.

거래 시장에서도 변화가 나타나고 있다. 올 1분기 NH농협리츠운용은 신라스테이 서대문을 1460억원에 매입했고, 코람코자산운용은 외국계 투자자와 함께 호텔 U5를 1450억원에 인수했다. 호텔 U5는 객실을 336실 규모로 확대하고 4성급으로 리플래깅하는 밸류애드 전략이 추진될 것으로 알려졌다.

최 부사장은 “과거에는 장기 고정 임대차나 마스터리스 구조가 아니면 기관투자가가 접근하기 어렵다는 인식이 강했지만, 이제는 위탁운영 구조와 운영 역량 자체를 함께 검토하려는 시각이 늘고 있다”고 말했다. 그는 “지금의 호텔 투자는 경기 민감성보다 입지와 수요 기반, 운영 안정성, 향후 엑시트 가능성을 얼마나 입증할 수 있느냐가 핵심”이라고 덧붙였다.

투자 전략의 무게중심도 단순 보유에서 가치 제고로 이동하고 있다. 코어플러스와 밸류애드 전략이 오피스와 물류 같은 전통 자산을 넘어 데이터센터와 호텔 등 대체 섹터를 해석하는 기준으로 확장되고 있다는 평가다. 자문사의 역할 역시 단순 매입·매각 중개를 넘어 용도 전환, 리모델링, 재건축, 자금조달, 엑시트 전략까지 함께 설계하는 방향으로 바뀌고 있다.

CBRE코리아는 글로벌 투자정보 제공 기관 MSCI리얼에셋이 집계한 한국 상업용 부동산 투자 자문 부문에서 7년 연속 1위를 기록했다. 최 부사장은 이 같은 성과에 대해 “특정 자산군에서 거래를 많이 했다는 의미를 넘어 시장이 복합화되는 흐름 속에서 고객이 필요로 하는 판단의 범위를 함께 넓혀온 결과”라고 설명했다. 그는 “앞으로 상업용 부동산 투자 시장은 단일 자산군 중심에서 멀티 섹터 통합 자문으로 옮겨갈 것”이라고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com