대통령도 대책 없다는 서울 집값…1년 만에 14억 뛰었다

올해 서울 아파트값 상승률이 19년 만에 최고치를 기록할 전망이다. 집값이 급등해 '벼락거지'와 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출)을 양산했던 문재인 정부 시기보다도 높은 상승률을 쓴 가운데, 내년에도 서울 집값 상승 흐름이 이어질 것이라는 관측이 나온다.

18일 한국부동산원에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 매매가격 상승률(월간 기준)은 8.04%로 집계됐다. 지난해 연간 상승률(4.67%)의 두 배에 가까운 수준이다. 이미 문재인 정부 시기 집값 상승률도 넘어섰다. 한국부동산원 통계에 따르면 문재인 정부 집권기였던 2018년과 2021년 서울 아파트값 상승률은 각각 8.03%, 8.02%였다.

아직 12월 통계가 남아 있지만, 시장에서는 집값이 하락할 가능성은 없다는 것이 중론이다. 서울 아파트값은 지난 2월 첫째 주 이후 44주 넘게 상승을 거듭해왔다. 12월까지 집값이 상승하면 올해 서울 아파트값 상승률은 2006년 23.46% 이후 19년 만에 가장 높은 수치를 기록하게 된다.

특히 서울 전역 집값이 고루 상승했던 문재인 정부 시기와 비교하면 올해는 핵심 지역 가격만 오르면서 서울 내 양극화도 한층 심해졌다는 평가다. 올해 들어 이달 둘째 주까지 송파구 상승률은 19.78%를 기록해 가장 높았다. 잠실동 '아시아선수촌' 전용면적 151㎡는 이달 56억6000만원(7층)에 팔려 신고가를 썼다. 1년 전인 지난해 12월 42억4000만원(9층)과 비교하면 14억원 넘게 뛰었다.

현재 추세라면 송파구는 연내 20%대 상승률을 기록할 것으로 예상된다. 이어 성동구(17.94%), 마포구(13.5%), 서초구(13.2%), 강남구(12.9%) 등도 높은 상승률을 보였다. 반면 중랑구(0.7%), 도봉구(0.79%), 강북구(0.93%), 금천구(1.15%), 노원구(1.76%) 등 서울 외곽 지역 상승률은 1% 안팎에 그쳤다. 한국은행의 소비자물가 상승률 전망치가 2.1%인 점을 감안하면 서울 핵심 지역 주택 가치가 치솟는 사이 외곽 지역 주택 가치는 오히려 떨어진 셈이다.

이러한 흐름은 '똘똘한 한 채' 선호와 맞물려 있다. 시장 불확실성은 커지고 정부가 다주택 규제를 강화하자 상대적으로 환금성과 희소성이 높은 서울 핵심지로 수요가 집중되며 특정 지역만 가격이 오르고 있다는 분석이다. 시야를 더 넓혀도 같은 기간 경기도 아파트값은 0.93% 오르는 데 그쳤고, 지방(-0.78%)은 오히려 내렸다.

내년 전망은 더 어둡다. 구조적인 공급 감소가 불가피한 탓이다. 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 줄어든다. 직전 3년(2023~2025년) 입주 물량이 8만7515가구였던 것과 비교하면 절반도 되지 않는 규모다. 대한건설정책연구원은 '2026년 건설·주택 경기전망'에서 내년 수도권 주택 가격이 올해보다 2~3% 오를 것으로 내다봤다.

김윤덕 국토교통부 장관이 17일 국회 국토교통위원회 전체 회의에 출석해 발언하고 있다. 사진=연합뉴스

서울 집값을 잡겠다며 세 차례나 부동산 대책을 내놓은 정부의 입장도 난처해졌다. 이재명 대통령은 최근 "서울 집값 때문에 요새 욕을 많이 먹는데, 보니까 대책이 없다. 있는 지혜, 없는 지혜 다 짜내고 정책 역량을 총동원해도 쉽게 해결되지는 않는다"고 고충을 토로했다.

연내 발표될 전망이던 국토교통부의 추가 공급대책도 내년으로 밀릴 것으로 보인다. 김윤덕 국토부 장관은 국회 국토교통위원회에서 "공급 문제는 신뢰성이 중요하기 때문에 (추가 공급 대책 발표를) 좀 늦출 생각도 있다"고 거론했다. 정부가 공적 주택 공급 역할을 맡길 한국토지주택공사(LH)의 개혁안도 연내 발표 전망이 나왔으나 내년으로 이월됐다.

업계 관계자는 "과거 서울 재건축·재개발이 위축되면서 그간 공급 부족이 누적됐고, 향후 3년 공급 절벽도 예고됐다"며 "구조적인 공급 부족 요인이 이어지면서 핵심 지역에 대한 선호가 더욱 강화돼 집값 상승을 막기는 어려운 상황"이라고 진단했다. 이어 "대대적인 규제 완화로 도심 정비사업을 활성화하고, 공급 부족을 해소해야 향후 집값 상승 폭을 줄일 수 있다"고 강조했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

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