재건축 은마도 '분담금 리스크'…지금 가격에 사도 수익 날까
공사비 인상과 재건축초과이익환수 등 각종 불확실성으로 인해 정비사업 투자 리스크가 커지고 있다. 추가 분담금이 얼마나 나오느냐에 따라 최종적으로 지출해야 하는 비용이 늘어날 수 있어서다. 전문가들은 최종 매수가격을 결정하기 전에 숨은 리스크에 대한 철저한 분석이 선행돼야 한다고 조언한다.

‘은마’ 좋다지만…분담금 더 커질 듯

정비사업의 수익성을 보여주는 가장 중요한 지표는 비례율(개발이익률)이다. 사업을 통해 늘어나는 총수입을 조합원의 기존 자산 가치로 나눈 비율이다. 비례율이 100% 미만이면 분담금을 내야 한다. 100%를 초과하면 오히려 돈을 돌려받을 수도 있다.
재건축 은마도 '분담금 리스크'…지금 가격에 사도 수익 날까
재건축 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산감정평가액×비례율)을 뺀 금액이다. 예를 들어 감정평가액 5억원짜리 아파트의 비례율이 90%라면 권리가액은 4억5000만원이 된다. 새로 받는 아파트의 조합원 분양가가 7억원이라면, 분담금은 2억5000만원(7억원 - 4억5000만원)이다.

49층 재건축이 확정되면서 가격이 급등한 강남구 대치동 은마아파트 역시 최종 사업성이 정해질 때까지 여러 가지 변수가 남아있다.

은마 내에는 부지면적만 6000㎡ 규모에 달하는 상가가 포함돼 있다. 400여개 규모 상가 지분은 아파트나 상가로 배정되거나 현금청산된다. 대부분의 상가 지분이 아파트로 전환될 경우 아파트 부문의 비례율이 떨어지고 분담금은 늘어난다. 그만큼 외부에 팔 수 있는 일반분양 물량이 줄어들기 때문이다. 정비업계 관계자는 “협의가 지연되고 소송으로 번질 경우 지연되는 시간으로 인한 손실도 커진다”고 말했다.

분담금, 공사비 인상 만큼 싸게 사야 ‘수익’

재건축 아파트의 적정 매수 가격은 일반적으로 ‘미래의 새 아파트 가치’를 기준으로 역산한다. 새 아파트 시세에서 예상 분담금과 예상 재초환 부담금을 빼는 식이다.

여기에 더해 재건축은 사업 기간이 길고, 공사비 인상, 정부 정책 변화 등 예측하기 어려운 변수들이 많기 때문에 최소 20~30% 정도의 안전마진을 확보하는 게 안전하다고 전문가들은 강조한다.

강남구 압구정2구역 재건축 조합이 지난 10일 조합원에게 보낸 설문조사에 따르면 1년 새 공사비가 기존 3.3㎡당 1000만원에서 1150만원으로 15% 올라갔다. 기존 전용 152㎡ 아파트 소유자가 전용 128㎡를 신청할 경우 추정 분담금도 3억2000만원에서 10억5700만원 뛰었다. 매수자 입장에서는 늘어난 분담금만큼 싸게 사야 수익을 낼 수 있다는 뜻이다. 강남 고가 아파트의 경우 재초환 비용이 가구당 4억원에 달하는 곳도 있다.
북아현 2,3구역 재개발
북아현 2,3구역 재개발
재초환 대상에선 제외되지만 다양한 이해관계가 얽힌 재개발도 비용 불확실성이 크다. 서대문구 북아현2구역은 과거 약속했다 취소한 ‘1+1 분양’ 관련 소송과 조합원 분양 재신청 가능성 등 악재가 있다. 이미 공사비를 50% 이상 인상한 데다 착공이나 입주까지 늦어지면 사업비는 더 늘어날 전망이다.

김제경 투미부동산 소장은 “공사비가 오르고 재개발 분담금이 7억~8억원까지 뛰어 조합원이 어려움을 겪는 현장이 적지 않다”며 “정비사업에 진입할 때는 처음 집을 매수할 때 들어간 금액과 추가로 낸 금액의 합이 주변 시세와 비교했을 때 높은지 혹은 낮은지를 따져봐야 한다”고 했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com