지난해 ‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 수도권 1기 신도시의 아파트 거래량이 토지거래허가구역 지정 여부에 따라 크게 엇갈린 것으로 나타났다. 토지거래허가 대상인 분당(성남)과 평촌(안양)은 거래가 줄었지만, 규제에서 제외된 산본(군포)과 중동(부천), 일산(고양)은 매매가 급증했다. 집값 상승률은 오히려 분당과 평촌이 더 높았다.

'토허제'가 갈랐다…산본 거래량 2배 늘때 분당 '반토막'
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 11월부터 올해 10월까지 1기 신도시 다섯 곳의 아파트 매매는 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 늘었다.

지역별로는 거래량 차이가 뚜렷했다. 산본은 1532건에서 3190건으로 108.2% 급증했다. 중동도 1546건에서 2842건으로 83.8% 늘었고, 일산은 1740건에서 2331건으로 34.0% 증가했다. 반면 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0% 감소했다. 평촌 역시 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다.

10·15 대책으로 분당과 평촌이 토지거래허가구역에 포함되면서 거래가 위축된 것으로 풀이된다. 해당 지역에서 아파트를 매수하면 원칙적으로 4개월 이내 실거주해야 한다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 제한된다. 산본과 중동, 일산은 규제 대상에서 제외돼 상대적으로 거래가 자유로웠다.

집값은 거래량과 반대되는 흐름을 보였다. 최근 1년간 전용면적 기준 3.3㎡당 실거래 중위가격은 분당이 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 상승했다. 평촌도 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 올랐다. 산본은 8.3%, 중동은 5.4% 상승하는 데 그쳤고 일산은 2.0% 하락했다.

산본과 중동에서는 재건축 기대감이 큰 선도지구의 가격 상승세가 두드러졌다. 노후계획도시특별법에 따라 선도지구로 지정된 산본9-2구역과 산본11구역의 중위가격은 최근 1년간 14.9% 올랐다. 선도지구가 아닌 1990년 준공 단지(7.9%)의 두 배에 가까운 상승률이다. 중동도 선도지구 상승률이 9.6%로, 그 외 1990년대 준공 단지(5.1%)를 웃돌았다.

직방 관계자는 “최근 1기 신도시 주택시장은 거래량과 가격이 반드시 같은 방향으로 움직이지는 않고 있다”며 “분당과 평촌은 거래가 줄었지만 서울 접근성과 학군 등 기존 주거 경쟁력에 정비사업 기대가 더해지면서 중위 매매가격이 1년 전보다 높은 수준을 보였다”고 분석했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com