철로는 단순한 교통 인프라를 넘어 부동산 지형도를 재편하는 핵심 축이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통이 가시화하면서 집값에 영향을 미치는 요인이 바뀌고 있다. 한경닷컴은 노선별 개통 효과와 역세권·비역세권 간 가격 격차, 거래 흐름 변화를 데이터와 현장 취재로 짚는다. 철로를 따라 달라지는 집의 가치와 시장 재편의 실체를 검증할 예정이다. [편집자주]
경기 과천시 아파트 단지들의 모습 / 뉴스1
경기 과천시 아파트 단지들의 모습 / 뉴스1
"과천은 지금도 이미 완성형 주거지에요. 그런데 여기에 역대급 교통 호재와 굵직한 기업 입주 등 개발 호재까지 겹쳤으니 앞으로는 더욱 살기 좋아지겠죠." (과천 거주 30대 직장인 A씨)

경기도 과천시가 부동산 시장에서 다시 한번 비상할 준비를 하고 있다. 과천은 부동산 업계에서 '서초구 과천동'이라는 별명이 붙을 정도로 강남 생활권을 공유하는 곳으로, 내부 주거 인프라 역시 흠잡을 데 없다는 평가를 받아온 곳이다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 착공이라는 대형 교통망이 깔리고, 과천지식정보타운의 기업 입주가 본격화하고 있다. 단순한 '베드타운'에서 '완성형 자족도시'로 거듭나고 있는 셈이다.

과천은 행정구역상으로는 경기도에 속하지만, 시장에서는 '준강남'으로 통한다. 북쪽으로 서울 서초구와 바로 맞닿아 있어 사실상 강남 인프라를 직접 누릴 수 있기 때문이다. 정부과천청사를 중심으로 조성된 계획도시 특성상 유흥업소 등 유해시설이 전무하고, 관악산과 청계산으로 둘러싸여 있다.

과천 부동산 시장의 가장 큰 특징은 '높은 거주 만족도'에서 비롯된 특유의 시장 구조다. 쾌적한 자연환경과 우수한 학군에 매료된 수요자들이 한 번 진입하면 웬만해서는 외부로 빠져나가지 않는 폐쇄성을 띤다. 매물이 귀하고 거주민들의 지역 결속력이 강하다 보니, 전국적인 부동산 하락장에서도 좀처럼 가격이 꺾이지 않는 하방 경직성을 보여준다.
경기 과천시 아파트 단지 모습 / 사진=연합뉴스
경기 과천시 아파트 단지 모습 / 사진=연합뉴스
이러한 입지적 펀더멘털을 바탕으로 과천의 아파트 평당(3.3㎡) 가격은 서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 '마용성'을 가볍게 뛰어넘는다. 서울 송파구와 어깨를 나란히 하거나 일부 단지는 그 이상을 호가할 정도다.

무엇보다 1980년대 지어진 1~12단지 저층 주공아파트들이 2010년대 중반 이후 대대적인 재건축을 거치면서 도시 전체의 체급이 달라졌다. 현재 과천 본도심은 '과천푸르지오써밋(1단지)', '과천위버필드(2단지)', '과천자이(6단지)' 등 1군 건설사들의 고급화된 신축 대단지들로 완전히 채워지며 도시 전체가 새롭게 정비된 상태다.

대장주들의 실거래가도 이를 증명한다. '과천푸르지오써밋'(1571세대·2020년 3월 입주) 전용면적 84㎡는 최근 27억원대에 거래되며 30억원 진입을 가시권에 두고 있다. '과천자이'(2099세대·2022년 3월 입주) 역시 같은 면적대가 지난 8월 25억9000만원에 손바뀜되며 견고한 시세를 형성하고 있다. 최신축 단지인 '과천 프레스티어 자이'(1455세대·2027년 10월 입주 예정)의 호가는 28억~30억원에 육박한다.

과천 별양동의 한 공인 중개 관계자는 "지식정보타운 입주와 GTX 착공 소식이 맞물리면서 강남 출퇴근을 염두에 둔 3040 고소득 전문직들의 매수 문의가 체감할 정도로 늘었다"며 "인프라가 워낙 깔끔하고 학군 수요까지 겹치다 보니, 대기 수요는 많아도 집주인들이 매물을 꽉 쥐고 있어 호가가 좀처럼 빠지지 않는 분위기"라고 현장 분위기를 전했다.

실제로 과천 집값은 철저히 '서울 부촌'의 공식을 따라 움직이고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 과천 아파트의 지난해 누적 상승률은 12.80%를 기록했다. 이는 서울 송파구(13.98%)를 제외한 서울 전 지역보다 높은 상승률이다.

올해 들어서는 누적 상승률 1.01%를 기록하며 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 유사한 흐름을 이어가고 있다. 강남구의 경우 지난해 누적 상승률 10.73%에서 올해 -0.26%를 기록 중이며, 서초구는 지난해 10.86%에서 올해 1.36%의 변동률을 나타냈다. 행정구역만 경기도일 뿐, 시장의 자금 흐름과 가격 변동성은 서울 최상급지와 동기화돼 있는 셈이다.
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과천을 향한 대기 수요의 열기는 청약 시장에서도 여실히 드러난다. 최근 과천에서 분양을 진행한 3개 단지는 모두 청약 경쟁률 50 대 1을 가볍게 넘겼다. 지난해 7월 마지막 분양 단지였던 과천지식정보타운 내 '과천디에트르퍼스티지'는 평균 경쟁률 228.51 대 1을 기록하며 과천 입성을 노리는 수요자들의 굳건한 관심도를 입증했다.

최근 첫 삽을 뜬 GTX-C 노선은 과천 집값 고공행진에 또 한 번 불을 지피는 요소다. 과천의 기존 핵심 철도망인 지하철 4호선은 사당, 명동, 서울역 등 강북 도심권(CBD) 접근성은 뛰어나지만, 대한민국 최대 일자리 중심지인 강남 테헤란로(GBD)로 직행하지 못한다는 유일한 약점이 있었다. 강남과 물리적 거리는 가깝지만, 출퇴근 시간대 양재IC 일대나 우면산터널의 교통 정체는 도로망만으로는 풀 수 없는 숙제였다.

GTX-C는 이 마지막 약점을 해소할 열쇠로 꼽힌다. GTX-C가 개통되면 과천정부청사역에서 양재역까지 단 3분, 삼성역까지는 단 7분 만에 주파하게 된다. 지리적 인접성을 넘어, 강남 최중심과 '단일 생활권'으로 완전히 편입되는 효과를 만들어낸다.

아울러 과천은 최근 들어서는 일자리까지 품고 있다. 한국평가데이터의 기업 신용·기술정보 자료에 따르면, 지난해 말 기준 과천시에 사업장을 둔 기업은 1838개로 집계됐다. 2021년 734개에서 불과 4년 만에 기업 수가 2.5배로 급증한 것이다. 특히 소프트웨어 개발기업이 31개에서 156개로 늘어나며 첨단산업 분야의 성장세가 두드러졌다. 주거형 베드타운이던 과천에 지역 내 기업 수가 폭발적으로 늘어나며 자족도시의 뼈대를 만들어가고 있는 것이다.
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이는 남쪽에 조성된 '과천지식정보타운'에 우수 기업들이 입주하면서 나타난 결과다. 지식정보타운 입주 기업들은 과천 내 다른 지역 기업보다 평균 매출이 2.4배 높고, 고용 인원도 2.7배에 달하는 것으로 집계됐다. 현재 이곳에는 펄어비스, JW중외제약, MK전자, 셀트리온제약 등 굵직한 기업들이 자리를 잡으며 고소득 직장인 수요를 과천으로 끌어들이고 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "과천은 아파트라는 이름만 붙어 있다면 구축이든 신축이든 아무 곳이나 매수해도 무방할 정도로 100% 상향 평준화가 이뤄진 도시"라며 "재건축을 통한 신축 타운화에 지식정보타운이라는 양질의 일자리, 그리고 GTX-C 노선까지 안착하면서 사실상 집값이 더 올라갈 일만 남았다"고 평가했다. 이어 "내년처럼 수천세대의 대규모 입주 물량이 쏟아져 매매가와 전세가가 일시적으로 흔들릴 때가 하방 경직성이 강한 과천 시장에 진입할 수 있는 최고의 매수 타이밍"이라고 조언했다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com