“부동산의 출발점은 수요다.”

부동산 개발·임대·매입·매각 현장에서 실무 경험을 쌓아온 김진수 파인에스테이트 대표가《부동산은 마케팅이다》(북랩 출간)를 펴냈다. 부동산 마케팅을 단순한 광고나 분양·임대 영업이 아니라 ‘수요를 발견하고 그에 맞는 상품을 기획해 고객에게 선택받게 하는 과정’으로 풀어낸 책이다. 부제는 'AI 시대 수요를 발견하고 부동산의 가치를 만드는 법’이다.

김진수 파인에스테이트 대표 '부동산은 마케팅이다' 출간
저자는 부동산 사업을 검토할 때 토지가격이나 용적률, 예상 임대료와 수익률보다 먼저 ‘수요가 있는가’를 따져야 한다고 강조한다. 아무리 좋은 입지에 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품이라도 실제로 사용할 고객이 없다면 사업성을 확보하기 어렵다는 것이다.

책에는 저온 물류센터와 제주 호텔 등 저자가 현장에서 접한 사례가 담겼다. 산업이나 시장이 성장한다고 해서 해당 지역의 특정 부동산 수요까지 자동으로 늘어나는 것은 아니라는 게 저자의 설명이다. 결국 시장의 변화 속에서 누가 어떤 목적으로 해당 공간을 필요로 하는지 찾아내는 것이 부동산 사업의 출발점이라는 것이다.

AI 시대의 부동산 마케팅도 주요하게 다룬다. 기업의 성장과 이전, 채용, 투자 등 다양한 데이터를 분석하면 아직 시장에 드러나지 않은 부동산 수요의 신호를 발견할 수 있다는 설명이다. 다만 AI가 투자나 개발 의사결정을 대신할 수는 없다고 선을 긋는다. 저자는 “AI는 가능성을 찾고, 사람은 사실을 확인한다”고 말한다.

저자는 부동산 역시 고객이 선택하는 상품이라는 점을 강조한다. “무엇을 지을 수 있는가에서 출발하기보다 누가 이 건물을 필요로 하는가에서 출발하면 부동산의 가치가 달라진다”는 것이 책의 핵심 메시지다.

김 대표는 건국대 일반대학원에서 부동산학 석사 및 박사과정을 수료했다. MRICS(영국 공인감정평가사) 자격을 보유하고 있다. 젠스타메이트, 젠스타, 제일모직(현 삼성물산 패션부문), CBRE코리아,피자헛 코리아, 리얼리치 등을 거치며 기업용·물류 부동산의 개발·임대·매입·매각 및 컨설팅 업무를 수행했다. 유오상 기자