급매로 사도, 경매로 사도 당합니다...

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 처음으로 내 집 마련을 준비하는 신혼부부부터 월세 받는 건물주를 꿈꾸는 투자자까지, 모두가 한 번은 마주하는 갈림길인 “일반매매냐, 법원경매냐”에 대해 단계별 처방전을 내려보겠습니다.

실무에서 상담을 하다 보면 자산 규모와 상관없이 같은 질문이 반복됩니다.

전세 만기를 앞둔 30대 부부는 “시세대로 사기엔 너무 부담스러운데 경매는 어떨까요”라고 묻고, 은퇴를 앞둔 50대 직장인은 “상가 하나를 경매로 받아 노후 월세 수입을 마련하고 싶다”고 말합니다. 출발선은 달라도 바라는 것은 같습니다. 남들보다 싸게 사고 싶다는 마음입니다.

그러나 경매의 할인율은 공짜로 주어지는 선물이 아닙니다.

일반매매에서는 매도인과 근저당 정리, 집을 비워주는 시점, 하자에 대한 책임 등을 계약서에서 정하고, 매수인은 그 과정을 확인하고 조건을 협상할 수 있습니다.

법원경매에는 이 모든 걸 약속해 줄 매도인이 없습니다. 그 빈자리를 낙찰자가 스스로 채워야 하고, 할인율은 바로 그 몫에 대한 대가입니다. 그리고 그 위험의 모양은 자산의 크기가 커질수록 달라지고, 깊어집니다.

첫 번째 계단, 내 집 마련: 가장 무서운 건 ‘보증금’과 ‘사람’이다.

실거주용 아파트나 빌라를 경매로 사려는 분들이 가장 자주 놓치는 것은 대항력 있는 임차인입니다.

경매에는 이 집에 얽힌 권리가 어디까지 지워지는지를 가르는 기준선, 즉 말소기준권리가 있습니다. 그보다 앞서 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면, 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

주택임대차보호법도 경매가 이뤄지면 원칙적으로 임차권이 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 규정하고 있습니다.

3억원에 싸게 샀다고 기뻐했는데 1억원짜리 보증금을 떠안는 구조였다면, 그건 할인이 아니라 함정입니다.

여기에 명도라는 관문이 더해집니다.

일반매매는 통상 잔금을 치르는 날 빈집 열쇠를 받도록 계약하지만, 법원경매는 대금을 모두 낸 뒤에도 점유자가 나가지 않는다면 인도명령이나 명도절차를 진행해야 할 수 있습니다. 물론 점유자와의 협의 자체는 그 전에 진행될 수도 있습니다.

이사 날짜를 맞춰둔 실수요자에게 몇 달의 공백은 이중 주거비와 대출이자라는 현실적인 고통으로 돌아옵니다.

내부를 미리 충분히 확인하기 어려운 경우가 많기 때문에 입주 직전 누수와 배관 문제를 발견할 수도 있습니다.

권리에 얽힌 문제는 법이 일부 구제장치를 두고 있지만, 건물 자체의 하자는 경매에서 보호받기 어렵다는 점도 기억해야 합니다. 민법상 일반적인 매도인의 하자담보책임 규정은 경매에는 적용되지 않습니다.

그렇다고 급매가 안전지대인 것도 아닙니다.

급매에는 급하게 처분해야 하는 이유가 있습니다. 매도인의 자금 사정일 수도 있지만, 매수인이 미처 확인하지 못한 누수나 결로, 단지 내 분쟁 등의 문제가 있을 수도 있습니다.

가격을 깎는 대신 “현 상태 그대로 매매한다”는 특약에 도장을 찍었다면 하자에 대한 매도인의 책임범위가 줄어들 가능성이 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

다만 이런 특약이 있다고 해서 매도인의 하자책임이 무조건 모두 사라지는 것은 아닙니다.

민법 제584조는 매도인의 담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고 있으면서 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 규정하고 있습니다.

따라서 입주 후 반년도 안 돼 천장에서 물이 샌다고 해서 무조건 매수인이 모든 책임을 떠안는 것은 아닙니다. 하자가 언제 발생했는지, 매도인이 이를 알고 있었는지, 계약서에 어떤 특약을 두었는지에 따라 달라질 수 있습니다.

두 번째 계단, 수익형 부동산: 숫자는 ‘임대수익률’이 아니라 ‘공실 기간’이 결정한다.

월세 수익을 노리고 상가나 꼬마빌딩을 경매로 사는 분들은 대개 낙찰가 대비 예상 월세로 수익률을 계산합니다. 하지만 이 계산에는 명도가 끝나고 새 임차인을 들이기까지의 공실 기간이 빠져 있는 경우가 많습니다.

특히 기존 임차인이 영업 중이라면 권리금 문제와 시설물 철거 비용, 협상 난이도가 주택보다 훨씬 복잡해질 수 있습니다.

꼬마빌딩은 이 문제가 층수만큼 늘어날 수 있습니다.

1층 식당, 2층 학원, 3층 사무실처럼 임차인마다 계약 조건과 이해관계가 제각각이라, 한 명과 합의해도 다른 한 명의 명도가 늦어지면 건물 전체의 재임대 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

여기에 엘리베이터, 옥상 방수, 소방 설비처럼 건물주가 홀로 감당해야 하는 노후 설비 수선비가 기다립니다. 겉으로 보이는 월세 합계가 아니라 층별 공실 가능성과 수선 비용을 뺀 뒤의 수익으로 계산해야 하는 이유입니다.

구분상가나 오피스텔처럼 여러 소유자가 함께 쓰는 집합건물에는 또 다른 복병이 있습니다. 바로 체납 관리비입니다.

오랫동안 방치된 물건은 전 소유자 시절 쌓인 관리비가 적지 않은데, 이 중 공용부분에 해당하는 체납 관리비는 낙찰자가 부담하게 될 수 있습니다.

다만 전유부분 관리비까지 전부 승계되는 것은 아니며, 공용부분 관리비에 붙은 연체료도 특별승계인에게 당연히 승계되는 것은 아닙니다. 대법원도 이같이 구분하고 있습니다.

따라서 관리사무소에 체납액을 확인하는 전화 한 통이 입찰 전 반드시 거쳐야 할 검진인 이유입니다.

자금 구조도 달라집니다.

주거용과 달리 상가와 건물은 취득세 부담이 크고, 경락잔금대출의 한도와 금리는 개인의 소득과 신용, 사업자 여부, 그리고 건물의 임대수익 구조 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상했던 대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 수익형 부동산의 진짜 수익률은 입찰표가 아니라 은행 창구와 명도 현장에서 확정됩니다.

세 번째 계단, 건물주: 서류에 없는 권리가 판을 뒤집는다

꼬마빌딩이나 토지가 딸린 건물로 올라가면 권리분석의 차원이 바뀝니다.

공사대금을 받지 못한 업자가 주장하는 유치권, 토지와 건물의 주인이 갈라지면서 생기는 법정지상권처럼 등기부만 봐서는 실체를 알기 어려운 권리들이 등장합니다.

이런 물건은 여러 번 유찰돼 가격이 매력적으로 보이지만, 그 가격에는 이유가 있습니다. 해결할 수 있는 사람에게는 기회지만, 모르고 들어간 사람에게는 수년짜리 소송의 시작이 될 수 있습니다.

일반매매로 건물을 살 때도 방심은 금물입니다.

임대료가 계약서와 맞는지, 불법 증축은 없는지, 용도 변경이나 재건축 가능성은 어떤지를 따지는 실사가 가격 협상의 무기가 됩니다.

진짜 고수는 여기서 한 걸음 더 나아갑니다. 임차인 구성을 재편하고, 용도를 바꾸고, 리모델링으로 공간의 쓰임을 다시 설계하면 같은 건물이라도 임대수익과 매각가치가 완전히 달라집니다.

건물주의 성패는 지금의 가격이 아니라, 그 건물이 품은 밸류업(Value-up) 잠재력을 매입 전에 얼마나 정확히 읽어내느냐에서 갈립니다.

할인율보다 먼저 계산해야 할 ‘총 취득원가’

내 집 한 채, 꼬마빌딩, 급매든 경매든 판단 기준은 하나입니다.

매매가 또는 낙찰가에 인수 권리, 명도 비용과 기간, 체납 관리비, 수리비, 취득세, 대출 조건까지 모두 더한 총 취득원가가 시세보다 확실히 낮은가.

그 차이가 충분한 안전마진이 될 때 비로소 싸게 산 것입니다.

집을 사고 1년 안에 후회하는 사람들의 공통점은 결국 하나, 이 계산을 계약서와 입찰표보다 뒤에 했다는 것입니다.

지금 이 순간, 여러분께서 염두에 둔 경매 물건이 있거나 급매 계약서에 도장을 찍기 직전이라면 잠시 멈추고 스스로에게 물어보시기 바랍니다.

“나는 이 물건의 위험을 숫자로 설명할 수 있는가.”

그 답이 선뜻 나오지 않는다면 진단이 먼저입니다.

병을 키우기 전에 주치의를 찾듯, 부동산도 입찰 전과 계약 전이 가장 적은 비용으로 위험을 막을 수 있는 순간입니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)

※ 본 칼럼은 일반매매와 법원경매의 주요 위험요인을 설명하기 위한 일반적인 부동산·법률 정보입니다. 실제 인수되는 임차보증금이나 권리, 유치권·법정지상권 성립 여부, 하자책임, 체납관리비 및 대출조건은 물건별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약이나 입찰 전에는 개별적인 권리분석과 현장조사가 필요합니다.