공공임대주택 매입가격의 기준이 되는 표준건축비가 2023년 2월 이후 3년 넘게 조정되지 않고 있다. 같은 기간 공사비는 큰 폭으로 상승해 분양가상한제 기준인 기본형건축비와의 격차가 절반 수준까지 벌어졌다. 정부가 재개발·재건축 임대주택 인수가격은 잇달아 상향한 데 비해 LH(한국토지주택공사) 공모사업 공공임대는 기존 기준이 유지되면서 형평성 논란과 공급 차질 우려가 커지고 있다.
공공임대 건축비 3년째 동결…"지을수록 손해"

◇10년간 10% 오른 기준

21일 건설업계에 따르면 표준건축비는 2023년 2월 인상된 이후 현재까지 유지되고 있다. 2016년 이후 인상은 이때 한 차례뿐이다. 표준건축비는 LH 등 공공기관이 공공임대주택을 건설하거나 민간이 공급한 물량을 매입할 때 적용하는 공사비 기준이다. 국토교통부 고시에 따라 층수와 전용면적별로 3.3㎡당 약 370만원이다.

공사비는 오르는데 표준건축비는 제자리걸음을 하고 있다. 2016년 6월 이후 10년간 건설공사비지수는 86.58에서 135.57로 56% 상승했다. 기본형건축비도 2016년 6월 3.3㎡당 491만원에서 올해 7월 기준 770만원으로 57% 올랐다. 표준건축비는 같은 기간 337만원에서 370만원으로 9.8% 오르는 데 그쳤다. 상승률 격차는 47%포인트에 달한다. 10년 전 3.3㎡당 150만원 수준이던 격차는 현재 400만원까지 벌어졌다.

기본형건축비는 매년 3월과 9월 정기 고시되고 자재 가격 급등 시 수시 조정된다. 이에 비해 표준건축비는 별도의 정기 고시 규정이 없어 정부가 개정하지 않으면 그대로 유지된다.

업계는 시공 수준과 매입 기준 간 괴리를 문제로 지적한다. 공공임대도 분양주택과 비슷한 자재·설계가 적용되는데 매입가격은 실제 공사비를 충분히 반영하지 못하고 있다는 것이다. 한 중견 건설사 관계자는 “사업을 진행할수록 원가 손실이 누적되는 구조”라며 “이 상황대로라면 주택 공급에 참여하는 민간의 동력이 약해질 것”이라고 말했다.

◇정비사업 임대와의 격차

같은 공공임대라도 사업 방식에 따라 매입 기준이 다른 점도 논란이다. 정부는 재개발사업 임대주택 인수가격을 2024년 시행령 개정으로 기본형건축비의 80% 수준으로 상향했다. 여기에 8·13 대책 이후 관리처분인가를 받아 2028년까지 착공하는 사업장에 한해 공공기여 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 100%로 한시 상향했다.

반면 LH 임대주택 건설형 공모사업은 여전히 표준건축비를 적용받는다. 지난해 1월 매입가격 기준을 표준건축비의 100%에서 110%로 올렸지만, 표준건축비 자체가 공사원가에 크게 못 미쳐 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 2021~2024년 공급된 대상지는 남양주 진접2, 부천 대장·역곡, 인천 계양, 양주 회천, 시흥 거모·하중, 군포 대야미, 평택 고덕, 의정부 우정 등 수도권 20곳, 1만2784가구 규모다. 이 가운데 일부만 착공했고, 나머지는 토지 사용이 가능한데도 공사비 부담 등으로 착공하지 못하거나 2026~2028년 토지 사용을 앞두고 있다.

지방 공공지원 민간임대의 특별공급 요건도 걸림돌이다. 전체의 20% 이상을 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급해야 하며 소득 기준은 도시근로자 평균소득의 120% 이하다. 미임대 가구의 자격 완화 시점도 입주지정기간 시작 후 3개월로, 일반공급보다 경직적이다.

지방은 수도권과 달리 특별공급 대상 수요 자체가 적어 임차인 확보가 어렵다. 건설사의 자금경색을 가중시켜 지방 임대주택 공급을 더욱 위축시키는 요인이다. 업계는 표준건축비를 현실화하거나 기본형건축비 기준으로 연동하고, 특별공급 요건 완화 시점도 일반공급과 일치시켜야 한다고 요구한다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com