K관광 인기에 객실 부족한데…공유숙박 규제 완화에 쏠리는 눈

정부가 오는 2029년 방한 외국인 관광객 3000만명 유치를 목표를 세운 가운데 숙박시설 확보가 과제로 떠오르고 있다. 올해 상반기 방한객은 1071만명으로 지난해보다 21.3% 늘었지만, 숙박 객실 공급은 그만큼 빠르게 늘지 않고 있다. 특히 관광객이 집중되는 서울은 객실 증가율이 전국 평균을 크게 밑돈다. 늘어나는 관광객을 수용할 숙박 공급을 확보할 대안이 필요하다는 지적이 나오는 이유다.

관광객은 급증, 객실 공급은 더뎌

29일 문화체육관광부 관광숙박업 등록 현황을 보면 전국 관광숙박시설은 2020년 2301개에서 2025년 2996개로 30.2% 증가했다. 하지만 객실 수는 같은 기간 21만1331실에서 22만6840실로 7.3% 늘어나는 데 그쳤다. 시설 숫자는 늘었지만, 실제 관광객이 이용할 수 있는 객실 공급은 그만큼 따라가지 못한 셈이다.

서울에서는 격차가 더 두드러진다. 서울의 등록 숙박시설은 463개에서 572개로 23.5% 늘었지만 객실 수는 6만939개에서 6만2057개로 1.8% 증가에 그쳤다. 전국 객실 증가율의 4분의 1 수준이다.

수요가 몰리는 서울에서 객실 공급이 제한되면서 가격과 가동률도 높아지고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아의 '2026 서울 호텔 마켓 리포트'에 따르면 지난해 서울 호텔 객실 점유율은 79.2%로 2017년 이후 가장 높았다. 가용 객실당 수익(RevPAR)은 약 20만7345원으로 2019년보다 67% 상승했다. 특히 외국인 관광객의 선호도가 높은 4성급 호텔의 평균객실단가(ADR)는 2017년 대비 92% 올랐다.

숙소 부족 문제 공유숙박에 쏠리는 시선

호텔을 단기간에 대폭 늘리기도 쉽지 않다. 대규모 숙박시설은 부지 확보부터 인허가와 건설까지 수년이 걸린다. 관광객이 갑자기 늘었다고 해서 몇 달 안에 객실을 추가할 수 있는 구조가 아니다. 그래서 주목받는 것이 이미 존재하는 주택을 활용하는 공유숙박이다.

숙박 공급 부족은 국내 여행객 사이에서도 체감되는 문제다. 에어비앤비가 지난 3월 시장조사업체 엠브레인에 의뢰해 최근 1년 내 국내 지역 여행 경험이 있는 성인 1000명을 조사한 결과 응답자 77.8%가 국내 공유숙박 공급이 부족하다고 답했다. 숙소 예약 과정에서 어려움을 겪었다는 응답은 92.5%에 달했다.

업계 관계자는 "최근 방한 외국인이 빠르게 늘어나는 추세인 만큼 숙소 확보의 중요성이 높아지고 있다"며 "단기간에 빠르게 늘리기 어려운 호텔과 비교하면 공유숙박의 효용도 생각해볼 필요가 있다"고 말했다.

문제는 국내에서 주거공간을 활용한 공유숙박을 늘리는 것이 생각보다 간단하지 않다는 데 있다. 현재 아파트, 빌라, 단독주택 등에서 외국인 대상 공유숙박을 운영하려면 관광진흥법 시행령상 '외국인관광 도시민박업'으로 등록해야 한다. 이 제도는 2011년 도입됐다. 15년이 지난 지금도 제도의 기본 틀은 크게 달라지지 않았다.

공동주택에서 외국인관광 도시민박업을 등록하려면 건물 전체 세대수의 과반 동의를 받아야 하고, 같은 층과 인접한 위아래층 세대의 동의도 별도로 받아야 한다. 호스트가 해당 주택에 실제 거주해야 하는 요건도 있다. 주거공간을 숙박시설로 활용하려는 입장에서는 높은 진입장벽으로 작용한다.

플랫폼 차원에서도 관리 기준이 강화됐다. 에어비앤비는 지난해 10월부터 미등록 숙소의 신규 등록을 받지 않았고, 같은 달 16일부터는 기존 등록 숙소에도 영업신고 의무를 확대 적용했다. 신고되지 않은 숙소는 올해 1월부터 예약이 차단됐다. 업계에서는 이 과정에서 미등록 숙소 약 3만 곳이 플랫폼에서 삭제된 것으로 추정하고 있다.

규제 완화 효과?…공유숙박 인허가 63% 증가

다만 공유숙박 규제가 일률적으로 강화되는 것만은 아니다. 한국관광공사 세이프스테이에 따르면 올해 1월 1일부터 8월 28일까지 외국인관광 도시민박업 인허가 건수는 3243건으로 지난해 같은 기간(1991건)보다 62.9% 증가했다. 지난해 10월 문체부가 규제 완화 방안을 발표한 이후 나타난 변화다. 대표적으로 기존에는 30년 이상 된 건축물을 인허가 대상에서 제외했지만, 안전점검을 받으면 허용할 수 있도록 기준을 완화했다.

공유숙박 시장 성장세도 이어지고 있다. 야놀자리서치의 '2026년 2분기 국내 숙박시장 동향'을 보면 올해 2분기 공유숙박 객실당매출(RevPAR)은 지난해 같은 기간보다 22.4% 증가했다. 5성급 호텔의 증가율 32.2%에 이어 전체 숙박업 가운데 두 번째로 높은 성장률이다.

정부는 2019년 위홈을 ICT 규제샌드박스 실증특례 기업으로 지정해 서울과 부산에서 내·외국인 대상 공유숙박을 허용했다. 지난 5월8일 위홈은 이 실증특례에서 한 단계 나아가 '공유숙박 임시허가 기업'으로 전환됐다. 문체부와 과학기술정보통신부 심사를 거쳐 ICT 규제샌드박스 심의위원회가 승인한 결과다. 실증특례가 한시적 실험 성격이었다면 임시허가는 관련 법령이 정비돼 정식 제도화될 때까지 안정적으로 사업을 이어갈 수 있는 지위다.

다만 이는 위홈이라는 단일 플랫폼에 부여된 특례가 제도적으로 격상된 것일 뿐, 다른 플랫폼까지 포함한 전면적인 내국인 공유숙박 법제화로 이어진 것은 아니다.

업계에서는 외국인 관광객뿐 아니라 내국인까지 공유숙박 이용이 가능해지면 지역 관광의 선택지가 넓어질 것으로 보고 있다. 실제 에어비앤비 조사에서도 40대의 공유숙박 만족도는 5점 만점에 4.2점으로 호텔·리조트의 4.1점보다 높았다.

현재 국내 여행은 강원과 제주, 부산 등 일부 지역과 미식, 호텔·리조트 중심으로 수요가 쏠리는 경향이 있다. 공유숙박이 확대되면 관광객이 기존 호텔이 부족한 지역에 머물면서 지역의 다양한 콘텐츠를 소비할 수 있다는 기대가 나오는 이유다.

숙박난 해소와 주거권 보호 사이 균형 필요 목소리도

다만 공유숙박 확대가 숙박 공급 부족의 만능 해법은 아니라는 지적도 나온다. 주거지역에 숙박업이 늘어나면 소음과 쓰레기, 안전 문제 등이 발생할 수 있고, 주택이 장기 거주 목적이 아닌 단기 숙박시설로 전환될 경우 주거 안정성을 해칠 가능성도 있기 때문이다.

또 다른 업계 관계자는 "지역 방문 외국인도 많은데 마땅한 숙소가 없다는 점도 지방 수요를 위축시키는 요인 중 하나"라며 "지역관광 활성화를 위해 수도권이 아닌 지방에서라도 단계적으로 규제를 풀어나가야 할 때"라고 말했다.

신용현 한경닷컴 기자 yonghyun@hankyung.com