사진=연합뉴스
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서울 재개발 시장이 다시 뜨거워지고 있습니다. 올해 2분기 서울 연립·다세대 거래액이 5조원에 육박할 정도로 빌라 시장으로 자금이 빠르게 유입되고 있습니다. 서울에서 신축 아파트를 상대적으로 저렴하게 매수할 수 있는 유일한 창구가 재개발이라는 인식이 확산한 결과입니다. 하지만 이 뜨거운 열기의 속살을 들여다보면 우려스러운 구석이 적지 않습니다.

현재 서울시 정비사업 단계별 추진 현황을 부동산114 자료를 통해 살펴보면, 전체 재개발 구역 580여 곳 중 정비구역 지정 이전이나 추진위원회 구성 전 단계인 '초기 재개발' 비중이 40%를 넘습니다. 시장의 관심과 자금이 지나치게 사업 초기 단계로 쏠린 셈입니다. 자금 여력과 함께 ‘극 초기 단계에 진입해야 시세차익을 극대화할 수 있다’는 심리가 작용한 탓이지만, 이는 위험천만한 투자가 될 수 있습니다.

초기 재개발은 위험 요인이 너무나 큽니다. 구역 지정 요건 미비로 사업이 무산되거나, 권리산정기준일 문제로 신축 빌라를 샀다가 원주민과 마찰을 빚으며 현금청산 대상이 될 위험이 상존합니다. 또한 조합원 간 갈등이나 시공사와의 마찰로 사업이 10~15년 이상 장기화되면 고금리 환경 속에서 기회비용과 금융 부담은 눈덩이처럼 커집니다. 투자금의 장기 묶임 현상은 개인 자산 운용에 치명적입니다.

반면 사업시행인가나 관리처분인가를 마친 '후기 재개발' 사업지는 실체적 리스크가 대부분 해소됐음에도 상대적으로 소외되고 있습니다. 강남권이나 마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심 입지가 아니라 성북, 강북, 강서 등 서울 외곽이나 중위권 입지에 주로 포진해 있다는 이유 때문입니다. 하지만 리스크 대비 수익성을 따져본다면 지금이야말로 후기 재개발에 눈을 돌려야 할 적기입니다.

가장 먼저 짚어야 할 점은 매수 금액입니다. 초기 재개발 지역의 지분 매수 가격이 프리미엄 거품으로 인해 5억~6억원대까지 치솟은 반면, 후기 재개발의 초기 실투자금 역시 6억~7억원 선에서 형성되는 경우가 많습니다. 사업 성공 가능성이 희박한 초기에 들어가는 돈과 입주가 손에 잡히는 후기에 들어가는 돈의 차이가 불과 1억원 안팎이라면 어느 쪽을 택해야 할지는 명확합니다.

더군다나 최근 분양가 상승 흐름은 후기 재개발의 사업성을 획기적으로 개선하고 있습니다. 장위뉴타운이나 방화뉴타운 등 외곽 및 중위권 재개발 단지들의 일반분양가가 국민평형(전용84㎡) 기준으로 17~18억원 대로 책정되고 완판을 이어가면서, 조합의 비례율이 상승하고 조합원의 추가분담금 부담이 대폭 줄어들고 있습니다. 분양가 상승이 후기 재개발의 가장 큰 약점이던 사업성을 확실한 강점으로 바꾼 것입니다.

세제 측면의 실익도 막강합니다. 관리처분인가 이후 주택이 철거되면 건축물이 사라져 '토지(입주권)' 상태가 됩니다. 이에 따라 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 제외될 뿐만 아니라, 주택이 아니므로 공시가격 기반의 보유세(종합부동산세) 부담도 사실상 대폭 줄어듭니다. 규제 지역 내 다주택자가 절세 전략을 펼치기에 후기 재개발만큼 매력적인 대안을 찾기 어렵습니다.

최근 입주를 마친 정비사업 단지들의 시세 형성 과정을 보면 후기 재개발의 수익성은 더욱 명확해집니다. 입주 직후 신축 프리미엄이 형성되며 지역 대장주로 자리 잡는 경향이 강해, 완공 직전이나 입주 초기에 확보되는 자본수익(Capital Gain)이 매우 확실합니다. 불안정한 추측에 의존하는 초기 투자와 달리 안전마진이 확보된 구조입니다.

이 같은 후기 재개발은 젊은 세대와 내 집 마련 수요자에게 훌륭한 '사다리'가 돼줍니다. 처음부터 상급지 신축에 진입하기 어려운 2030세대나 사회초년생이 상대적으로 진입장벽이 낮고 안전한 후기 재개발을 발판 삼아 자산을 증식한 뒤, 향후 상급지로 갈아타는 '징검다리 전략'을 취하기에 최적의 상품입니다.

마지막으로 후기 재개발은 정권 교체나 지방자치단체장 변경, 부동산 정책 변화 등 외부 정치 변수로부터 자유롭습니다. 이미 법적 절차와 인허가를 마치고 착공 및 입주를 앞두고 있어 제도 변경에 따른 사업 차질 우려가 거의 없습니다. 위험은 줄이고 확정 수익을 높이는 실리주의 투자가 필요한 때, 시장의 시선은 이제 '초기'의 환상에서 벗어나 '후기' 재개발의 확실한 가치로 이동해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 美 IAU 교수

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