금리 인하 기대감이 약화되면서 부동산 소유주와 차주들이 어려움을 겪고 있지만, DRC 세빌스 인베스트먼트 매니지먼트(이하 DRC 세빌스IM)의 매니징 파트너 사이러스 코랏(사진)는 이런 시장의 재조정이 “신중하고 원칙적인 대출기관에게는 진정으로 매력적인 기회”를 만들어내고 있다고 밝혔다.

2026년 초 투자자들은 영국과 유럽의 금리가 하락하면서 부동산 시장의 부진한 회복세를 한층 뒷받침할 것으로 예상했다. 그러나 이같은 기대는 이후 약화됐다. 미국-이란 전쟁과 지속되는 우크라이나 분쟁으로 인해 에너지 가격이 상승하고 인플레이션 우려가 재점화되면서 금리 인하로 이어지는 경로가 불투명해졌다.

단기 금리는 상대적으로 큰 변동이 없었다. 영국은행(BOE)은 올해 기준금리를 동결한 반면, 유럽중앙은행(ECB)은 6월에 주요 정책금리를 0.25%포인트 인상했다.

보다 큰 변화는 수익률 곡선의 장기 구간에서 나타났다. DRC 세빌스 IM에 따르면 중장기 금리는 약 0.5%포인트 상승하며 최근 몇 년간 범위의 상단에 도달했거나 이를 웃도는 수준까지 상승했다. 시장은 다시 한번 고금리가 장기화될 가능성에 직면하고 있다.

부동산 소유주들에게 이는 높아진 금융비용, 자산가치에 대한 하방 압력, 그리고 거래 활동 회복의 지연을 의미한다. 그러나 DRC 세빌스 IM에 따르면, 신규 자본을 투입하는 부동산 대출 투자자들에게는 동일한 시장 여건이 오히려 더 높은 수익률과 자산가치의 추가 하락에 대비한 구조적 보호를 제공할 수 있다.

역사적으로 자산가격 재조정과 시장의 불균형이 나타나는 시기는 경험이 풍부한 부동산 대출기관들에게 매력적인 진입 시점을 제공해 왔다.

다음은 고금리, 자산가격 재조정, 다가오는 리파이낸싱 만기가 어떻게 사모 부동산 대출 투자자들에게 기회를 만들어내고 있는지에 대한 코랏의 설명이다.
Cyrus Korat, managing partner at DRC Savills IM (Courtesy of DRC Savills IM)
Cyrus Korat, managing partner at DRC Savills IM (Courtesy of DRC Savills IM)

Q: 고금리 환경이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있나.
A: 2026년 금리가 현 수준에서 유지되거나 심지어 인하될 것이라는 기대가 상당 부분 사라지면서 부동산 소유주들은 당초 예상했던 것보다 높은 차입 비용을 감당해야 하는 상황에 놓였다.

연초에는 금리 인하에 대한 기대감이 있었기 때문에, 기존 소유주들은 자산을 보다 장기간 보유할 유인이 생겼으며, 동시에 신규 자본 역시 금리 하락이 투자 타당성을 뒷받침할 것이라는 기대 속에 투자를 집행할 유인이 있었다. 연중 부동산 수익률은 하락하고 매수자와 매도자 간 가격 격차는 축소될 것으로 예상되면서, 투자 활동 역시 점차 회복될 것으로 기대됐다.

그러나 현재 소유주들은 이중고에 직면해 있다. 높은 차입 비용이 지속되는 가운데, 자산가치의 회복세가 정체되면서 부동산 수익률은 보합세를 보이거나, 일부 시장에서는 오히려 소폭 상승하고 있다.

전반적으로 이는 거래량 감소로 이어졌다. 매수자와 매도자 간 가격에 대한 기대치의 차이가 더욱 커지고, 대출 여건 역시 악화되면서 거래 성사가 더욱 어려워졌기 때문이다.

Q: 현재 환경에서 부동산 투자자들이 직면한 가장 큰 어려움은 뭘까.
A: 현재 자산가치에는 다소 하방 압력이 가해지고 있다. 부동산 투자자들에게 있어 보다 큰 우려 요인은 중앙은행의 단기 금리 정책보다는 장기 금리의 상승이라고 보는 것이 타당할 것이다.

부동산 투자의 장기적 특성을 고려할 때, 영국 10년물 국채 금리나 장기 스왑금리와 같은 장기 금리는 궁극적으로 자산가치가 어느 수준에서 형성될지를 결정하는 데 있어 훨씬 더 큰 구조적 영향을 미친다.

이에 따라 지난 1년간 장기 금리가 상승하면서 부동산에 요구되는 수익률 역시 함께 상승했고, 이는 자산가치에 하방 압력으로 작용하고 있다.

또 다른 부담 요인은 기존에 저금리로 실행된 대출이다. 팬데믹 시기의 역사적으로 낮은 쿠폰금리로 실행된 대출들이 이제 상당히 높은 금리로 리파이낸싱을 앞두고 있으며, 이는 대출 상환 부담 증가와 커버리지 비율 하락으로 이어지고 있다. 경우에 따라서 차주가 추가 자기자본을 투입하거나 대체 자금조달 방안을 모색해야 하는 상황도 발생하고 있다.

대규모 리파이낸싱 만기 도래는 현재 시장에서 가장 중요한 구조적 요인 중 하나다.
현재와 같은 시장 여건은 지분 투자자와 과도한 레버리지를 사용한 차주에게는 분명 어려운 상황이다.

그러나 신중하고 원칙적인 부동산 대출기관에게는 오히려 이 같은 시장 환경이 해당 자산군의 강점이 발휘될 수 있는 기회가 된다. 다른 투자 영역에서는 동시에 확보하기 어려운 매력적인 수익률과 구조적인 하방 보호를 제공하기 때문이다.

Q: 현재 환경에서 사모 부동산 대출이 투자자들에게 제공할 수 있는 것은 뭔가.
A: 현재 환경에서 투자자들은 매력적인 위험조정수익률과 대출이 제공하는 구조적인 하방 보호를 동시에 확보할 수 있다는 점에 주목하고 있다.

수익 측면에서는 대출에 적용되는 쿠폰금리 자체가 상승했다. 앞서 언급했듯, 기준금리와 장기 스왑금리가 지난 몇 년간 상승했으며, 이는 부동산 대출의 쿠폰금리에 직접적으로 반영된다. 이에 따라 대출기관들은 몇 년 전 유사한 조건으로 실행된 대출에 비해 현재 훨씬 높은 수준의 수익을 확보할 수 있다.

보호 측면에서는 선순위 대출기관이 자본구조상 지분보다 우선순위가 높기 때문에, 자산가치가 하락하더라도 대출기관에 손실이 발생하기에 앞서 차주의 자기자본이 먼저 그 하락분을 부담하게 된다.

여기에 최근 부동산 시장에서 상당한 수준의 자산가치 재평가가 이루어지면서, 신규 대출은 현재 시장가치를 반영한 자산가치를 기준으로 심사·실행되고 있다. 이는 대출의 하방 보호력을 더욱 강화하는 요인이다.

또한 담보인정비율(LTV)이 낮아지면서 대출기관을 보호하는 자기자본 완충 규모도 확대됐다. 따라서 향후 자산가치가 추가로 하락하더라도 대출기관의 하방 위험을 더욱 낮출 수 있다.

Q: 투자자들은 사모 부동산 대출 시장에 어떻게 접근해야 할까.
A: 투자자들이 섹터와 지역을 다각화한 포괄적인 '홀론(Whole-Loan)' 투자 프로그램을 구축하는 것이 바람직하다고 본다. 이러한 접근 방식은 특정 지역이나 자산 유형에 자본이 구조적으로 묶이지 않으면서, 위험조정수익률이 가장 매력적인 투자 기회에 탄력적으로 자본을 배분할 수 있는 유연성을 제공한다.

이러한 유연성 덕분에 투자자들은 구조적으로 뒷받침되는 섹터를 타깃팅할 수 있다. 예컨대 주거 및 물류 부문은 인구변화, 주택 공급 부족, 공급망 재편과 같은 장기적 동인에 의해 임차 수요가 견고하게 유지되는 대표적인 사례다.

동시에 시장 상황에 따라 전술적 투자 기회나 시장의 불균형으로 인해 발생하는 기회를 선별적으로 포착할 수도 있다. 예를 들어, 차주가 지속가능성 제고를 위한 자산 개선 전략을 추진하고 있는 오피스나, 대규모 리파이낸싱 만기 도래로 인해 자금조달 수요가 발생한 자산 등이 이에 해당한다.

이 두 가지 접근 방식은 충분히 병행할 수 있다. 분산된 투자 프로그램을 통해 안정적인 이자수익을 추구하는 대출과 보다 높은 수익을 목표로 하는 특수상황 투자를 적절히 조합하고, 시장의 가격 수준과 리스크 변화에 따라 투자 비중을 탄력적으로 조정할 수 있다.

마지막으로 강조하고 싶은 점은, 현재 사모 부동산 대출 시장의 투자 기회가 구조적 요인과 경기순환적 요인 모두에 의해 뒷받침되고 있다는 것이다.

현재의 경기순환적 기회는 상당 폭의 가격 조정이 이루어진 부동산 자산을 담보로 높은 수익을 확보할 수 있다는 점에서 찾을 수 있다. 이에 따라 현재 실행되는 대출의 '투자 빈티지(Vintage)'는 향후 매우 우수한 성과를 기록할 것으로 예상된다.

구조적인 측면에서도 이러한 투자 기회는 충분한 근거를 갖고 있다. 규제 강화에 따른 은행권의 지속적인 부동산 금융시장 이탈은 일시적인 현상이 아니라, 부동산 금융의 구조 자체를 변화시키는 근본적이고 장기적인 변화라고 볼 수 있다.

여기에 향후 수년간 상당 규모의 리파이낸싱 수요가 예정되어 있다는 점까지 더해지면서 비은행 자본에 대한 수요가 지속적이고 견조하게 유지되고 있으며, 이는 비은행 대출기관들에게 다양한 매력적인 투자 기회를 제공하고 있다.

서수경 한경글로벌뉴스 기자 skseo@hankyung.com