사진=연합뉴스
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서울에서 25억원이 넘는 고가 아파트가 올해 들어 3000건 넘게 거래된 것으로 나타났습니다. 주택담보대출 한도가 최대 2억원에 불과해 사실상 자기자본 없이는 접근하기 어려운 시장이지만 거래는 꾸준히 이어졌습니다. 25억원 초과 거래 10건 가운데 약 8건이 강남·서초·송파구에서 이뤄졌습니다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 7일까지 서울에서 거래된 아파트 가운데 거래가격이 25억원을 초과한 거래는 3069건으로 집계됐습니다. 해제 신고된 거래는 제외했습니다. 같은 기간 서울 전체 아파트 유효 거래 4만3928건의 약 7%입니다.

가격이 높을수록 거래량은 줄었지만 수십억원대 거래도 적지 않았습니다. 30억원 초과 거래는 1912건이었습니다. 40억원 초과는 715건으로 집계됐습니다. 50억원 이상 거래도 347건에 달했습니다. 100억원 이상 거래는 20건이었습니다.

현행 대출 규제를 고려하면 눈에 띄는 수치입니다. 금융위원회는 수도권·규제지역에서 주택구입목적 주담대 한도를 주택가격에 따라 차등 적용하고 있습니다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원입니다. 25억원을 초과하면 주담대 한도가 최대 2억원으로 줄어듭니다.

단순 계산하면 25억원짜리 아파트를 매수하면서 받을 수 있는 주담대가 최대 2억원에 그치는 셈입니다. 실제 대출액은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 차주별 조건에 따라 이보다 적을 수도 있습니다. 50억원이나 100억원을 넘는 아파트도 주택가격에 비례해 주담대 한도가 늘어나지 않습니다.

그럼에도 고가 아파트 거래는 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 이어졌습니다. 25억원 초과 거래 3069건 가운데 강남구가 897건으로 가장 많았습니다. 송파구가 840건, 서초구가 644건이었습니다. 세 지역을 합하면 2381건입니다. 서울 전체 25억원 초과 거래의 77.6%가 강남3구에서 이뤄진 셈입니다.

강남3구 다음은 용산구로 228건이었습니다. 영등포구 118건, 양천구 101건, 성동구 58건, 마포구 55건, 강동구 54건 등 순이었습니다. 서울에서도 고가주택 거래가 일부 지역에 집중돼 있다는 점이 수치로 확인됩니다.
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50억원 이상으로 기준을 높이면 쏠림은 더 뚜렷해집니다. 올해 서울에서 이뤄진 50억원 이상 거래 347건 가운데 강남구가 173건, 서초구가 134건이었습니다. 송파구 9건을 더하면 강남3구에서만 316건입니다. 전체의 약 91%입니다.

거래금액도 상당합니다. 올해 신고된 거래 가운데 가격이 가장 높은 아파트는 용산구 한남동 '나인원한남'입니다. 전용면적 273㎡가 지난 6월 250억원에 거래됐습니다. 강남구 청담동 '에테르노청담' 전용 231㎡도 지난 5월 218억원에 손바뀜했습니다.

나인원한남 전용 244㎡도 지난 3월 156억5000만원에 거래됐고 성동구 성수동1가 '아크로서울포레스트' 전용 206㎡는 지난 5월 140억원에 매매됐습니다. 서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용 168㎡는 지난 6월 130억원에 새 주인을 찾았습니다.

결국 대출 문턱을 높였다고 해서 초고가주택 거래 자체가 사라진 것은 아닙니다. 대출 의존도가 높은 수요자의 진입은 어려워졌지만 자기자본 동원력이 큰 수요자를 중심으로 고가주택 시장이 움직이고 있다는 해석입니다.

한 부동산 시장 전문가는 "초고가 부동산 시장은 '그들만의 리그'에 해당한다"며 "과거에도 그랬지만 대출 규제가 시행된 이후엔 시장 문턱이 더욱 높아진 상황"이라고 평가했습니다.

다만 최근 정부가 발표한 세제개편안으로 가격과 매물 등 초고가 시장이 영향을 받을 가능성은 커졌습니다. 개편안은 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 전환해 고가주택에 더 높은 세율을 적용합니다. 1가구 1주택자도 실제 거주하지 않는 경우 종부세 기본공제가 현행 12억원에서 9억원으로 줄고 장기 보유에 따른 세액공제도 거주 중심으로 바뀝니다. 양도세 장기보유특별공제 역시 2028년부터 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대해 2029년에는 보유공제가 사라집니다.

세 부담 확대로 일부 집을 처분하려는 수요도 나오고 있습니다. 네이버 부동산과 현지 부동산 공인중개업소 등에 따르면 강남구 압구정동 일부 아파트에서는 세제개편안 발표 이후 수십억원에 달하는 급매물이 나오고 있습니다. 일부 시장의 변화는 나타날 수 있겠지만 서울 핵심지, 즉 '똘똘한 한 채' 트렌드에는 크게 변화가 없을 것이라는 게 전문가들의 중론입니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com