최진원 "호텔로 전환 가능한 오피스, 투자 매력 높아"
“도심 오피스를 호텔로 개조하는 게 새 트렌드가 될 수 있습니다. 외국 관광객 유입으로 호텔 수요가 늘고 있지만 개발할 부지는 마땅치 않기 때문입니다.”

상업용 부동산 서비스업체 젠스타메이트의 최진원 대표(사진)는 16일 “입지가 좋은 도심 오피스의 호텔 전환 가능성은 투자 매력을 높이는 요소”라며 이같이 말했다.

최 대표는 코로나19 시기를 지나며 회복세가 뚜렷해진 호텔시장의 변화에 주목했다. 외국인 관광객 회복과 객실 단가 상승, 객실 가동률 개선 등이 이어지며 기관 및 법인 중심의 투자 수요가 지속되고 있어서다. 그는 “지난해 매각 주관을 맡은 코트야드 메리어트 남대문은 40여 개 회사가 관심을 보였다”며 “최근 호텔 자산에 대한 입찰 경쟁이 치열하다”고 설명했다.

그는 또 오피스 수익률만 보면 금리 부담이 클 수 있지만 호텔 전환, 개발 가능성을 함께 보면 장기적인 투자가 가능하다고 했다. 최 대표는 “지난해 엠디엠자산운용이 사들인 서울 명동의 K-파이낸스타워처럼 일정 기간 오피스로 운영하더라도 장기적으로는 호텔 전환과 리모델링을 염두에 두고 매입하는 사례가 많다”며 “좋은 입지의 자산은 단순 오피스 수익률을 넘어 용도 전환 가능성 덕분에 인기가 더 높아질 것”이라고 전망했다.

그는 중심업무지구(CBD) 내 모든 공급을 단순한 과잉으로 보기는 힘들다고 했다. 기업이 인재를 유치하기 위해 회의실, 라운지 등 업무 환경을 중시하면서 이를 충족하는 대형 프라임 빌딩의 경쟁력은 오히려 높아질 수 있어서다. 최 대표는 “신규 공급은 단기적으로 시장에 부담이 될 수 있지만 장기적으로는 고품질 자산을 만들고 강화하는 과정이 될 것”이라며 “개별 건물의 입지와 운영 전략을 종합적으로 판단해야 한다”고 조언했다.

최 대표는 상업용 부동산시장에서 ‘운영’의 중요성이 한층 커질 것으로 전망했다. 그는 “공급이 늘어나는 시장일수록 임차인 관리와 공용부 운영, 리테일 유치 등 세밀한 운영 전략에 따라 자산 간 성과 차이가 더욱 분명해질 것”이라며 “자산을 얼마나 효과적으로 운영해 임대 수익과 자산 가치를 높이느냐가 경쟁력”이라고 강조했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com