“모든 물류창고가 ‘금값’ 아니다… 전력과 로봇이 핵심” [ASK 2026]

“인공지능(AI) 에이전트의 도입으로 전자상거래는 더욱 활성화할 것입니다. 그 과정에서 임차인들이 선호하는 물류창고의 조건은 달라질 것입니다. 특히 전력과 로봇 친화적 환경을 갖춘 물류창고가 인기를 모을 전망입니다.”

노스브리지 파트너스의 그렉 로지 최고투자책임자(CIO)는 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2026 상반기 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 이같이 말했다. 노스브리지는 미국의 라스트마일(물류센터부터 고객까지 최종 배송) 물류 부동산 전문 운용사다.

로지 CIO는 최근 미국 임차 수요에 영향을 미치는 주요 원인을 AI와 리쇼어링(자국 복귀)이라고 했다. AI가 발전해 AI 에이전트가 쇼핑과 결합할수록 전자상거래가 늘어난다고 그는 분석했다. 그는 “아마존의 경우 로봇과 수요예측 및 재고 관리 등의 백엔드 AI를 활용해 배송 경로를 최적화하며 수익성을 개선하고 있고, 공급망을 지역 중심으로 개편했다”고 말했다. 리쇼어링도 기술 발전의 영향을 받아 가속화하고 있다. 로지 CIO는 “과거 제조업은 저렴한 인건비를 찾아 이동했다”며 “하지만 이제는 AI와 로봇이 인건비를 줄여주면서 리쇼어링을 더욱 촉진할 가능성이 있다”고 짚었다.

로지 CIO는 전력이 임차 수요의 핵심이라고 말했다. 그는 “AI와 로봇이 자동화를 폭발적으로 가속화할 것”이라며 “이 과정에서 첨단 제조업이든 자동화 창고든 전력이 중요한데, 시장에서는 아직 이 점을 과소평가하고 있다”고 말했다. 기업들은 전체 공급망 비용 중 절반가량을 차지하는 라스트마일을 효율화하기 위해 AI와 로봇을 적극적으로 도입하게 되고, 이때 전력이 중요하다는 뜻이다. 관련 업계에서는 창고 자동화 시장 규모가 2022년 170억달러에서 2025년 300억달러, 2030년엔 630억달러로 늘어날 것으로 보고 있다.

그는 자동화와 로봇 도입이 급증하면서 전력, 높은 층고, 광통신망과 같은 디지털 연결성, 평평하고 튼튼한 바닥을 갖춘 물류창고가 임차인들의 선택을 받게 될 것이라고 내다봤다. 로지 CIO는 “전력은 이제 필수 요소”라며 “전력 수요가 급증하면서 임차인들은 변전소 인근에 있어 전력 확보가 용이한 창고에 관심을 갖고 있다”고 했다.

로봇이 이동하기 좋은 조건도 중요해졌다. 그는 “바닥도 중요한 요소”라며 “기둥 간격이 좁아 로봇 이동에 방해가 되는 노후 창고의 경우에도 선호도가 앞으로 떨어질 것”이라며 “이런 임차인 수요를 충족하는 부동산을 찾아내 투자하는 역량이 중요하다”고 강조했다. 결국 임차인의 수요가 투자자의 기준이 된다는 뜻이다. 로지 CIO는 “임대인이 아닌 임차인이 창고 자동화에 투자하기 때문에, 이들은 장기 임차할 가능성이 높다는 점도 염두에 두어야 한다”고 조언했다.

이고운 기자 ccat@hankyung.com