이재명 대통령이 11일 토지거래허가구역 내 세입자를 낀 1주택자가 주택을 매각할 때 예외 규정을 두겠다고 밝혔다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 ‘매물 잠김’ 우려가 커지자 비거주 1주택자 매물을 유도하기 위한 정책을 꺼낸 것이다.

李대통령 "비거주 1주택 사면 실거주 의무 유예"
이 대통령은 이날 X(옛 트위터)에 “다주택자와 동일하게 세입자 있는 1주택자에게도 매도 기회를 주려고 한다”며 “무주택자로 한정한 매수인이 기존 임차인의 잔여 임차 기간이 지난 후 입주할 수 있게 허용하되 그 기간은 최고 2년을 넘지 못하게 하려고 한다”고 적었다.

현재 토지거래허가구역에서 1주택자가 세를 낀 주택을 팔려면 4개월 내 임차인이 퇴거하고, 매수인이 거주해야 하는 등 엄격한 요건을 지켜야 한다. 1주택자 사이에서 “집을 팔 방법이 없다”는 볼멘소리가 나오자 매수인이 주택을 매입한 뒤 최대 2년 안에 입주하는 조건을 제시한 것이다.

이 같은 정책이 ‘무주택자의 갭투자를 허용한다’는 비판과 관련해 이 대통령은 “소위 ‘억까’(억지로 깎아내리다)에 가깝다”며 “(매수자가) 2년 이내에 보증금을 포함한 매매대금 전액을 지급해야 하는데, 이걸 가지고 ‘갭투자 허용’이라고 하는 것은 과해 보인다”고 반박했다.

시장에서는 일부 고가 주택이 아니라면 매물 출회 효과가 제한적일 수 있다고 전망했다. 1주택자는 더 좋은 주택으로 갈아타기 위해 집을 팔 유인이 큰데, 시세 15억원 이상 주택을 매입할 때 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄었기 때문이다. 향후 보유세 상향 정도 등 세제 변동에 따라 매물을 내놓는 1주택자가 나올 것으로 보는 시각도 있다.

정부 '세 낀 1주택' 매물 끌어내기 총력
李 "비거주 1주택 토허제 예외"

정부가 서울 등 규제지역에서 ‘1주택자에 대한 세 낀 매매’를 허용하려는 것은 매물 잠김 가능성을 우려해서다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따라 다주택자가 매물을 거둬들이는 가운데 비거주 1주택자 매물이 시장에 나오도록 유도하겠다는 것이다. 고령자 등을 제외하면 대부분의 1주택자는 상급지 등으로 갈아타기 위해 기존 주택을 매도하는 사례가 많은 만큼 매물 출회 효과는 지켜봐야 한다고 전문가들은 분석했다.

11일 당정에 따르면 이르면 이달부터 서울 전역과 경기 12개 토지거래허가구역에서 세입자가 거주하는 1주택자 매물도 거래가 가능해진다. 지금은 세입자와의 임대차 계약이 4개월 남았을 때만 4개월 내 입주를 전제로 집을 매도할 수 있다. 앞으로는 무주택자가 매수인일 경우에 한해 기존 임대차 계약이 끝나는 시점에 맞춰 최장 2년 안에 입주하도록 기준이 완화될 전망이다.

세입자가 계약갱신청구권을 쓸 때는 세 낀 매매를 허용하지 않는 방안이 유력하다. 정부의 한 관계자는 “입주 시점이 4년까지 늘어나면 갭투자(전세 끼고 매수) 심리를 과도하게 자극할 수 있다고 판단했다”고 설명했다.

1주택자 세 낀 매매 허용 방침은 최근 3개월간 한시적으로 허용한 ‘다주택자 보유 주택의 세 낀 매매’에 이은 것이다. 정부가 “매도 기회의 형평성 문제”라고 설명하지만 매물 잠김을 우려한 결정이라는 분석이 나오는 이유다. 다주택자 실효세율이 최고 82.5%(3주택자 기준·지방세 포함)까지 높아지면서 매물은 빠르게 감소하고 있다.

1주택자 매물 출회 가능성에 대해서는 의견이 엇갈린다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “장기보유특별공제 등 세제 변화에 따라 매도를 고민하는 이들이 있을 수 있다”고 말했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “1주택자 매매는 갈아타기를 염두에 둔 경우가 많은데 대출 등 여건이 녹록지 않다”고 말했다.

정부는 비거주 1주택자뿐 아니라 임대사업자 매물도 시장에 나올 수 있도록 유도할 방침이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 전날 SNS를 통해 “재정경제부를 중심으로 조세 형평성 관점에서 임대사업자에게 주어지는 영구적 양도세 감면 혜택의 적정성을 살펴볼 것”이라고 강조했다. 시장에서는 의무 임대사업 기간이 종료된 뒤 2~3년 내 집을 팔아야만 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하는 방안이 나올 것으로 예상한다.

김형규/이유정 기자 khk@hankyung.com