대출 안나오고 전세사기 걱정…10명 중 6명이 '월세살이'

지난해 임대차 거래 중 월세가 58%
5년째 증가…아파트에서도 늘어
준전세·준월세 등 반전세 수요 많아져

전세를 월세로 전환할때 매달 얼마 낼까
'전월세 전환율' 적용해보면 알 수 있어
기준금리에서 2%p 더한 게 법적 상한선

빌라(연립·다세대) 전세사기 여파로 비아파트 월세 선호 현상이 이어지고 있다. 아파트도 월세 수요가 늘어나는 추세다. 대출 규제 강화로 전세보증금을 마련하기 어려워진 세입자가 월세나 반전세를 찾는 경우가 늘었다는 분석이 나온다.

전세 거래 9% 줄고, 월세 거래 13% 늘어

국토교통부가 최근 발표한 ‘2024년 12월 주택 통계’에 따르면 12월 전세 거래량은 8만6032건이다. 월세는 13만1939건 거래됐다. 2023년 같은 기간과 비교해 전세는 8.7% 감소하고, 월세는 12.6% 늘었다.

지난해 이뤄진 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 57.6%로 2023년보다 2.7%포인트 증가했다. 월세 비중은 2020년 40.5%를 기록한 이후 5년 연속 늘고 있다. 특히 2022년(52%)부터 월세 비중이 50%를 넘어서며 전체 주택의 임대차 거래에서 전세보다 월세가 더 많이 거래되기 시작했다.

주택 유형별로 지난해 아파트 거래에서 월세가 차지하는 비중은 44.8%로 2023년(44.1%)보다 소폭 늘었다. 비아파트의 경우 2022년 59.6%였는데 전세 사기가 불거진 이후 2023년(65.6%)과 2024년(69.7%) 월세 비중이 크게 증가했다.

서울 아파트 전경. /한경DB

지방과 경기, 인천 등 수도권과 비교해 서울은 아파트 월세 거래가 비교적 적은 편이다. 지난해 서울 아파트 임대차 거래 중 월세는 43.2%를 차지했다. 2023년(42.3%)보다 늘었지만 2022년(44.5%)과 비교하면 줄어든 수준이다. 지난해 수도권과 지방에 아파트 월세 계약은 각각 44.5%, 45.2%의 비중을 차지했다.

반전세? 반월세?

국토부 주택 통계에서 월세 거래량은 보증부월세, 반전세 등을 포함해 집계한다. 보증금이 월세의 12개월치 미만인 경우는 일반적인 월세 거래로 보면 된다. 준월세(보증부 월세)는 보증금이 월세의 12~240개월치 구간일 때를 일컫는다. 가령 보증금 1000만원에 월세가 50만원이라면 보증금이 월세의 20개월치이기 때문에 준월세에 해당한다.

준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우다. 월세가 50만원일 때 보증금이 1억2000만원을 초과해 계약한다면 준전세다. 이런 준전세와 준월세를 포함해 반전세라고 한다.

서울시내 아파트 단지 전경. /연합뉴스

최근에는 반전세를 찾는 세입자가 늘어나는 분위기다. 전세 대출 금리가 올라가고, 대출 규제가 강화되며 전세 보증금을 구하기 어려워지면서다. 전세 계약 만료로 재계약을 할 때 인상되는 전셋값만큼을 월세로 돌리기도 한다. ‘전세의 월세화’라는 표현도 전세를 반전세로 전환하는 집주인이나 세입자가 증가하고 있다는 뜻이다.

전세보증금을 월세로 전환할 때 매달 얼마를 내야 할지 알고 싶다면 '전월세 전환율'을 적용해 계산해 보면 된다. 전월세 전환율이 5%라면 전세 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 된다. 예컨대 기존에 전셋값이 6억원인 아파트라면 월세는 250만원(6억×0.05÷12)이다.

이때 보증금을 3억원으로 조정하고 나머지를 월세로 내고 싶다면 기존 보증금에서 계약 후 보증금을 뺀 후 전월세 전환율을 적용하면 된다. 이 경우 월세는 125만원이다.

주택임대차보호법에 따르면 법정 전환율은 대통령령으로 정하는 비율 10%와 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 더 낮은 수치다. 지금 기준금리가 연 3%기 때문에 5%가 전월세 전환율의 법적 상한선이라고 보면 된다. 다만 월세를 전세로 돌릴 때는 법정 전환율이 적용되지 않는다.

한국부동산원의 시세를 살펴보면 전국 아파트 전월세 전환율은 지난해 11월 기준 5.2%다. 같은 기간 서울은 4.6%다. 지난해는 7월(4.7%)을 제외하고 1월부터 4.6% 수준을 유지하고 있다.

한명현 기자 wise@hankyung.com