국내 건설업체들은 알수없는 피해의식을 갖고 있다.

경기과열 징후가 나타나면 건설부동산 분야가 으레 규제대상 1호로 꼽히기
때문이다.

이는 건설업이 국내 경기를 효과적으로 조절할 수 있는 분야라는 판단에서
비롯된다.

건설업은 재화를 생산해 내는 제조업에서 제외되면서도 국내총생산(GDP)의
13%선을 차지할 정도로 비중이 크다.

건설분야를 규제할 경우 제조업우선정책에 위배되지 않을뿐더러 실제 정책
효과가 크다는 얘기다.

주택사업을 주로 하는 건설업체가 느끼는 규제에 대한 콤플렉스(?)는
더하다.

항상 경제및 사회불안의 주범으로 지목돼 된서리를 맞아왔던 토지와 주택
분야는 이들에 상품의 원료이며 완제품이기 때문이다.

사업성공여부는 ''규제 빠져 나가기''에 달렸다는 주택업계의 푸념은 이를 잘
말해준다.

건설업계가 정부정책에 특히 민감한 이유도 여기에 있다.

실제로 지난해 준농림지 규제완화 발표직후 주택업체들은 대대적으로
준농림지매입에 나섰었다.

얼마후 준농림지 개발요건이 크게 강화됐다.

결국 정부정책을 믿었던 업체들은 매입한 땅처리에 고심하고 있는 실정
이다.

문제는 이같은 건설/부동산관련 규제의 상당부분이 건설활황기때 단순한
주택보급률 제고차원에서 만들어졌다는데 있다.

지난 91년이후 4년동안 이어지고 있는 부동산경기침체를 비롯해 부동산에
대한 국민들의 의식변화, 토지전산망가동 등 전반적으로 변화한 건설/부동산
시장 여건을 부동산관련제도가 적절히 반영하지 못하고 있다는 지적이다.

최근 잇달아 도산하는 주택건설업계를 ''덩치에 맞지 않게 옛날 옷을 입고
뒤뚱거리는 꼴''이라는 비유는 이를 함축적으로 표현하고 있다.

건설업체들의 주택사업 비중이 지난 2~3년간 계속 높아지면서 미분양아파트
는 주택전문업체 뿐만 아니라 건설업계 전반의 경영난 요인이 되고 있다.

15만가구에 이르는 미분양아파트 발생요인의 하나로 소형아파트(전용면적
18평이하) 건립의무비율이 꼽힌다.

전체 건립아파트중 소형아파트를 40%이상 지어야 한다는 규정이다.

그러나 지방은 물론이고 서울 수도권에서도 미분양아파트의 상당수가 소형
아파트이다.

청약을 통한 당첨기회가 사실상 1회로 한정되고 미분양아파트가 늘어나면서
소형아파트에 대한 수요가 크게 떨어졌기 때문이다.

이 규정은 중산층보다 서민층이 훨씬 많은 시기에 주택보급률만을 늘리기
위해 만들어진 대표적인 제도이다.

아파트사업을 위해 토지를 취득해 2년안에 사업을 못할 경우 비업무용으로
판정받아 중과세하는 규정도 업체 경영난의 원인이 되고 있다.

지방에서 미분양되는 아파트중에는 토지사용시기 때문에 할수없이 분양한
것이 상당량을 차지한다는게 전문가들의 지적이다.

늘어나는 금융비용에다 중과세까지 맞을바에야 미분양을 감수하더라도 분양
에 나서는게 낫다는 판단에서다.

일부에서는 토지매입후 2년안에 사업을 시작했으나 3년안에 아파트매각이
안돼 중과세되는 경우도 발생하고 있다.

일률적인 아파트분양가 억제도 부동산시장여건을 파악하지 못하는 규제책
으로 꼽힌다.

지방에서는 사실상 분양가가 자율화된 상태여서 9%의 서비스품목을 적용
하고도 기본가격으로 분양되고 있다.

여기에 업체들의 분양촉진책으로 대폭적인 금융지원까지 이뤄지고 있다.

게다가 매년 5%정도씩 올라가는 표준건축비는 물가상승률에도 못미치고
있어 업체들은 2중의 자금난에 시달리고 있다.

주택사업의 첫 단계인 토지매입과정은 규제의 난맥상을 여실히 보여주고
있다.

지자체 토개공 등 공공기관에서 공급하는 택지의 경우 1년~1년6개월후 사용
조건으로 땅값의 30~40%를 계약금으로 미리 내야 한다.

토지수용과정에서 민원이 발생해 토지사용기간이 1년정도 추가로 늦어지는
경우도 있다.

1년에 1~3개 정도의 사업을 하는 중소주택업체는 이같은 상황을 맞으면
도산이 불가피하다.

또 수도권 준농림지 토지구획지구도 상수도 도로 학교 등 도시기반시설을
건설하는 것을 조건으로 달고 토지거래허가가 나오고 있으나 그나마 소유권
이전이 안되는 경우도 생기는게 현실이다.

건설어음이 한국은행의 재할인대상에서 제외되고 건설업체의 자금대출때
제조업보다 1% 높은 가산금리가 붙는 것은 건설업체의 자금난을 부추기는
대표적인 규정으로 꼽히고 있다.

실수요자 중심으로 자리잡아가고 있는 부동산시장여건과 고부가산업으로
성장하고 있는 건설업을 진지하게 새로 평가해야 한다는 지적을 곱씹어 볼때
가 됐다.

< 김철수 기자 >

(한국경제신문 1995년 10월 7일자).