사진=연합뉴스
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정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 매매된 서울 아파트 중 15억원 이하 중저가 거래 비중이 80%에 육박한 것으로 나타났다. 초고가 주택에 대한 증세 방침으로 강남권 고가 단지 거래가 위축된 반면, 전월세 매물 부족과 대출 규제가 맞물리며 정책대출을 활용할 수 있는 저가 아파트로 매수세가 집중된 결과다.

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래(계약 해제 및 공공기관 매수 건 제외) 자료에 따르면, 8·3 세제개편안이 발표된 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 79%에 달했다.

15억원 이하 거래 비중은 지난해 10·15 대책 직전 10개월간(2024년 12월부터 2025년 9월까지) 평균 73.3%를 나타내다, 대책 이후 올해 7월까지 10개월간(2025년 10월부터 2026년 7월까지) 76.8%로 상승한 뒤 8월 이후 79%까지 추가 확대됐다. 주택담보대출 한도가 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과부터 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 차등 축소되면서 대출 한도가 상대적으로 높은 15억원 이하 구간으로 매수세가 쏠린 영향이다.

특히 생애최초 주택구입자금 등 저리 정책대출을 받을 수 있는 6억원 이하 거래 비중의 증가세가 두드러졌다. 6억원 이하 비중은 10·15 대책 전 17.0%에서 대책 후 7월까지 20.5%로 오른 뒤, 8·3 세제개편안 이후에는 25%까지 치솟았다. 전월세 매물 품귀와 임대료 상승 탓에 무주택자와 신혼부부들이 연 3%대 정책대출(디딤돌대출 등)을 활용해 내 집 마련으로 전환한 것으로 풀이된다.

반면 같은 15억원 이하 구간에서도 가격대별 양상은 엇갈렸다. 6억원 초과부터 9억원 이하는 10·15 대책 전 23.2%에서 대책 후 25.9%, 8월 이후 27.6%로 꾸준히 상승했다. 반면 9억원 초과부터 15억원 이하는 10·15 대책 전후 33.1%에서 30.4%로 축소됐고, 8월 이후에는 26.3%까지 떨어졌다. 시세 9억원 초과 주택은 담보인정비율(LTV) 40% 한도를 채우더라도 5억원 이상의 자기자본이 필요해 진입 부담이 크기 때문이다.

고가 아파트 거래는 뚜렷한 감소세를 보였다. 15억원 초과부터 25억원 이하 거래 비중은 10·15 대책 전 18.4%에서 대책 후 16.0%, 8월 이후 15.3%로 줄었다. 이번 세제개편안의 주요 표적인 25억원 초과 초고가 아파트 거래 비중 역시 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 일제히 하락했다. 강남권 초고가 단지를 중심으로 호가를 10억에서 20억원가량 낮춘 급매물이 나오고 있으나, 보유세 부담과 법안 통과 불확실성으로 매수 관망세가 짙어진 까닭이다.

가격 통계에서도 양극화가 확인된다. 한국부동산원 조사에서 강남구와 서초구는 세제개편안 발표 이후 8주 연속 하락세를 나타낸 반면, 강북을 비롯한 비강남권은 상승세를 유지했다.

박상경 한경닷컴 기자 highseoul@hankyung.com