케인앤더슨 고금리·데이터센터 열풍에도...美 대체부동산, 인구구조 변화 수혜로 유망”

미국의 대표적인 대체부동산 투자 운용사 ‘케인앤더슨 리얼에스테이트’가 고금리 기조와 글로벌 인공지능(AI) 데이터센터 투자 열풍 속에서도 실버타운과 의료 오피스 등 인구구조 변화 혜택을 받는 부동산 자산의 투자 매력도가 지속될 것으로 전망했다.

이달 초 미국 10년 만기 국채 금리가 20년 만에 최고치인 연 5.045%를 기록하면서 주택 및 상업용 빌딩을 포함한 부동산 시장 전반이 역풍을 맞았다.

220억 달러(약 30조 원) 규모의 자산을 운용하는 케인앤더슨은 금리 상승에 따른 차입 비용 증가가 오히려 의료 오피스, 실버타운, 학생 기숙사, 경공업 시설 등 틈새 대체부동산 시장에는 유리한 환경을 조성하고 있다고 밝혔다.

케인앤더슨은 한국경제신문의 영문판인 한경글로벌뉴스와의 이메일 인터뷰에서 "투자자들이 과거 전통적인 부동산 섹터에 집중되었던 자산 배분을 재검토하고 있으며, 오름세인 인구통계학적 수요, 제한된 신규 공급, 차별화된 운용 펀더멘털에 뒷받침되는 섹터를 더욱 유심히 살펴보고 있다"고 밝혔다.

사진=케인앤더슨 부동산이 투자한 미국 노스캐롤라이나주 샬럿의 메디컬 오피스 빌딩 노반트 샬럿 II

◆투자 매력 여전히 높아… 선별적 접근 필요

케인앤더슨은 금리 상승이 인구구조 변화에 민감한 자산의 공급 부족을 심화시켜 오히려 투자 매력을 높일 것으로 내다봤다.

미국 플로리다주 보카러톤에 본사를 둔 케인 앤더슨은 "지난 10년과 비교해 금리가 여전히 높은 수준을 유지하면서 조달 비용을 늘리고 신규 착공을 제한하고 있다"며 “규모와 운영 역량을 이미 갖춘 경험 많은 운용사에는 이런 여건이 특히 유리한 경쟁 환경이 될 수 있다"라고 설명했다. 공급이 빠듯해지면서 일부 자산에 대한 경쟁은 줄어드는 반면 수요 펀더멘털은 탄탄하게 유지되고 있다는 게 회사 측 판단이다.

다만 투자 원칙은 보수적으로 가져가겠다는 입장이다. 회사는 "매입가, 현금흐름, 펀더멘털이 뒷받침될 때 자금을 집행할 것"이라며 "금리가 내리거나 캡레이트(자본 환원율)가 하락할 것이라는 가정을 전제로 투자를 심사하지는 않는다"고 강조했다.

이어 "케인앤더슨은 차별화된 수요 동인과 거시경제와의 낮은 상관관계를 바탕으로 투자 대상 섹터를 엄선한다”며 "이는 거시경제 불확실성이 큰 시기에 특히 가치를 발휘한다"고 덧붙였다.

사진=케인앤더슨이 투자한 퍼듀대 인근 A급 학생 주택 에버 웨스트 라파예트

◆투자자 관심 여전…"더 깐깐해졌을 뿐"

영국 대체투자 운용사 브리지포인트그룹이 인수하기로 합의한 케인앤더슨은 운용자산(AUM) 규모를 2025년 말 200억 달러에서 최근 220억 달러로 늘렸다. 케인앤더슨은 "기관투자자들이 대체부동산에 대한 투자를 이어가고 있지만, 개별 운용사를 평가하고 자금을 배분할 때 점차 엄격한 규율과 검증 기준을 적용하며 선별적으로 접근하고 있다"라고 밝혔다.

다만 고금리 환경이 출자자(LP)들과의 논의 성격도 바꾸어 놓았다고 덧붙였다. 케인앤더슨은 "임대료 상승률이 높고 수급 펀더멘털이 견고해 금리가 오르면서 대체부동산에 대한 투자자들의 관심이 근본적으로 커졌다"며 "금리가 자산군 간 상대적 매력도에 영향을 주고 투자자들을 더 신중하게 만든 것은 분명하지만, LP들과 나누는 더 큰 논의는 앞으로 부동산 익스포저를 어디에 둘 것인가에 관한 것"이라고 말했다.

◆데이터센터 대신 '전문 분야' 집중

글로벌 투자자들이 급성장하는 데이터센터 시장으로 몰려들고 있지만, 케인앤더슨은 상대가치 측면을 고려해 이 섹터에는 투자하지 않기로 했다. 대신 자사가 강점을 가진 전문분야에 계속 집중한다는 계획이다.

회사는 "데이터센터에는 이미 막대한 자본이 몰렸고, 역량 있는 소유주와 운영사도 다수 포진해 있다"며 "케인앤더슨이 투자자들에게 가장 큰 우위를 제공할 수 있는 상대가치 기회가 현재로선 이 섹터에 없다고 판단했다"고 설명했다.

대체부동산 투자의 성패는 자본만으로 결정되지 않는다는 점도 강조했다. 전문성, 딜 소싱 네트워크, 운영 인프라가 핵심이라는 것이다. 회사는 "대체부동산은 운영 부담이 큰 편"이라며 "차별화된 우위를 확보해 궁극적으로 해당 분야 최고의 투자자이자 운영자가 될 수 있다고 판단하는 섹터에만 진출한다"라고 말했다.

사진=지난 1일 미국 조지아주 유니언시티에서 건설중인 마이크로소프트의 ATL11 데이터센터. 로이터·연합뉴스

◆ 대체 자산으로의 자금 이동 본격화

케인앤더슨은 최근 데이터센터로의 투자 수요 급증이 미국 대체부동산 전반으로의 자금 이동을 보여주는 것이라고 해석했다. 기관투자가 포트폴리오가 오피스, 리테일, 물류, 임대주택 등 전통 섹터를 넘어 확장되고 있다는 설명이다.

다만 자사 핵심 섹터의 수요 동인은 데이터센터와 뚜렷이 다르다고 선을 그었다. 회사는 "데이터센터 수요는 기술 투자, 전력 확보, 디지털 인프라 성장과 밀접하게 연결돼 있지만, 우리의 핵심 섹터는 주로 인구구조와 필수 수의 영향을 받는다"라고 말했다. 실버타운은 고령화, 기숙사는 주요 대학의 입학생 증가, 메디컬 오피스는 의료 서비스의 외래 중심 전환이 각각 수요를 떠받치고 있다는 것이다.

이 같은 수요 동인은 쉽게 대체하기 어려운 데다 건설비와 자금조달 여건 탓에 신규 공급이 제한돼 있고, 자산 개발과 운영에도 고도의 역량이 필요하다는 게 케인앤더슨의 분석이다.
회사는 "이러한 요인들이 결합해 있다는 점이 우리가 여전히 이 시장에서 매력적인 기회를 찾는 이유"라고 강조했다.

전종우 한경글로벌뉴스 기자 jwcheon@hankyung.com