사진=뉴스1
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정부가 2027년까지 서울·경기에서 착공하는 민간 주택사업에 대출 이자 1%포인트를 재정으로 보조하기로 했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 공적보증 공급 규모는 올해 23조원, 내년 33조원으로 최근 3년 평균(13조원)의 두 배 이상 늘린다. 2027년까지 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금을 전액 면제하고 수도권 기부채납 부담률도 8%에서 4%로 낮춰 민간 부문에서 5만9000가구를 추가로 공급한다는 목표다.

김윤덕 국토교통부 장관은 13일 ‘전·월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안’을 발표하며 “서울·경기에서 2027년 내 착공하면 PF 대출 이자를 1%포인트, 2028년 착공하면 0.5%포인트를 재정에서 보조하겠다”고 말했다. 지난해 수도권 착공 물량 가운데 민간 비중이 80.6%에 달하지만 민간 착공은 12만1000가구로 10년 평균(19만1000가구)을 크게 밑돌고 있다.

이자 보조 대상은 서울과 경기에서 PF 대출을 받은 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 9억원 이하 사업장이다. 아파트뿐 아니라 연립·다세대·다가구와 오피스텔·고시원 등 준주택도 포함된다. 사업장당 최대 500가구까지 지원한다. PF 보증료는 2027년 12월까지 30% 인하하고, 보증 승인 후 3개월 안에 착공하면 10%포인트를 추가로 깎아준다. 인허가 신청과 PF 보증 심사를 동시에 진행하는 원스톱 통합심의를 도입해 절차 기간을 2개월가량 줄인다.

토지비 비중이 높은 수도권에서는 PF 보증 한도 산정 방식을 바꾼다. 현재는 토지비와 공사비 구분 없이 총사업비의 70%까지 보증하지만, 앞으로는 토지비 보증과 별도로 공사비의 70%(서울 80%)를 2028년까지 한시적으로 보증한다. 수도권 5000㎡, 지방 1만㎡ 이상으로 제한돼 있던 일반주택 PF 보증 신청 요건은 2028년까지 폐지한다. 시공능력평가 100위 밖 중소 건설사를 위한 특별보증은 연 3조원 이상으로 확대한다.

부지 매입 단계 자금줄도 넓힌다. 공공이 직접 브리지론을 공급하는 1조원 규모 앵커 리츠는 다음달부터 투자에 들어가며 주택사업 비중을 70% 이상으로 운용한다. 내년에는 4000억원 규모의 수도권 주택사업 전용 앵커 리츠를 별도로 설립한다. 국토부는 1년 6개월 단위 재투자를 통해 5년간 수도권에서 1만가구 착공을 지원할 수 있을 것으로 보고 있다.

착공 시점을 앞당기기 위한 한시 감면도 마련했다. 민간택지에서 사업계획승인을 받는 주택건설사업의 기반시설 기부채납 부담률은 최대 8%에서 2027년까지 4%, 2028년까지 6%로 낮춘다. 승인 후 1년 안에 착공한 사업장에만 적용한다. 용도지역이 바뀌는 사업장도 부담률을 4%포인트, 2%포인트씩 각각 완화한다. 개발부담금은 2027년까지 착공하는 주거시설에 대해 100%, 2028년 착공분은 50% 감면한다.

착공 부진이 두드러진 일반주택은 2030년까지 수도권에서 13만가구 착공을 지원한다. 다세대·다가구주택의 건축면적 제한을 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 높여 두 개 동으로 나눠 짓던 물량을 한 동으로 지을 수 있게 한다. 다가구주택 층수 제한은 3개 층에서 4개 층 이하로 완화해 같은 면적에 가구를 33%가량 더 넣을 수 있다. 통상 사선으로 지어야 했던 4~5층 부분도 수직으로 올릴 수 있도록 일조 규제를 손본다. 건설자금 대출 한도는 7000만원에서 9000만원으로 늘리고 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮춘다.

수도권 규제지역에서 원칙적으로 막혀 있던 임대사업자 주택담보대출도 일부 풀린다. 주택매매·임대사업자가 준공 1년 내 신축 일반주택을 사들이면 담보인정비율(LTV) 30%(비규제지역 60%)를 적용하고, 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계없이 60%까지 대출받을 수 있다. 신축을 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우에도 60%가 허용된다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 수도권 6억원·지방 3억원 이하 신축 소형주택의 주택 수 제외 특례는 2027년 12월에서 2028년 12월로 1년 연장한다.

공실이 늘어난 비주거 건축물의 주거 전환도 유도한다. 지식산업센터 안에 오피스텔·기숙사 등으로 쓸 수 있는 지원시설 면적 비중 한도를 수도권과 산업단지는 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 2년간 한시 확대한다. 입주업체 근로자가 아니어도 지원시설에 들어갈 수 있도록 하고, 비주거 시설을 주거로 용도 변경할 때 드는 대수선 비용에는 취득세를 면제한다.

도시계획 규제도 바꾼다. 주상복합 건축물의 주거 비율 상한을 조례로 90% 미만에서 100% 미만까지 정할 수 있도록 하고, 사업계획승인보다 절차가 간단한 건축허가 대상 기준을 상업·준주거지역에 한해 300가구에서 500가구 미만으로 2030년 12월까지 완화한다. 서울시 안에서만 가능했던 공업지역 대체 지정은 시·도 밖으로 확대해 지방자치단체 간 주택공급 협력 사업을 발굴하기로 했다. 산업혁신구역의 산업시설 비율 하한은 50%에서 30%로 낮추고, 시범지구인 군포당정(2200가구)은 절차를 줄여 1년 앞당겨 착공한다.

공기를 30%가량 줄일 수 있는 모듈러 공법도 확대한다. 2030년까지 LH 모듈러 공공주택 발주 물량을 1만2000가구에서 2만가구로 늘리고, 일반 공법보다 더 드는 공사비(가구당 7000만원)의 약 50%를 재정에서 지원한다. 의왕초평 A4블록(381가구)과 하남교산 A1블록(400가구)에서는 20층 이상 고층 모듈러 시범사업을 추진한다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com