대출규제 우회…'매도인 근저당' 수도권 확산

부동산 프리즘

서울 성북구, 광명 등 매물 광고
"부실 위험 커…금융불안 우려"

주택 매도인(집주인)이 매수자에게 자금을 빌려주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 이른바 ‘매도인 근저당’ 거래가 확산하고 있다. 과거에는 서울 강남권 초고가 주택 거래에서 제한적으로 활용됐는데 최근에는 서울과 경기 외곽 지역의 10억원대 아파트 거래에도 등장하고 있다. 매도인 근저당은 정부가 규모와 현황을 파악하기 어려운 개인 간 금융거래인 만큼 거래가 늘어나면 대출 규제가 무력화돼 금융시장 리스크로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

28일 네이버부동산에 따르면 서울 성북구와 경기 광명·수원 등 수도권 곳곳에서 매도인이 매수 자금을 빌려줄 수 있다는 내용을 담은 매물 광고가 등장하고 있다. 성북구 길음동 ‘길음래미안1차’ 전용면적 59㎡ 매물(호가 13억1000만원)에는 ‘매도인 대출 가능’이라는 문구가 붙었다. 광명시 철산동 ‘푸르지오하늘채’ 전용 59㎡ 매물도 ‘매도인 근저당 가능’을 내세우며 13억4000만원에 매수자를 찾고 있다.

네이버부동산에 올라온 매물 캡처. 정의진 기자

‘셀러 파이낸싱’으로도 불리는 매도인 근저당은 그동안 강남구 압구정동 등 초고가 주택시장에서 주로 활용됐다. 매도인이 매수자의 상환 능력을 신뢰해야 성사되는 거래 방식이어서 현금 여력이 있는 매도인과 고소득 매수자 사이에서 제한적으로 이뤄졌다.

최근에는 이재명 대통령이 성남 분당구 자택을 매각하는 과정에서 17억7000만원의 근저당권을 설정한 사실이 알려지며 관심이 커졌다. 일각에서는 매도인 근저당이 정부의 대출 규제를 우회하는 수단으로 활용된다는 점에 주목하고 있다. 강남권 한 은행 프라이빗뱅커(PB)는 “고가 아파트를 자녀에게 이전하는 과정에서 매도인 근저당을 활용해도 문제가 없는지 묻는 고액 자산가의 문의가 최근 부쩍 늘었다”고 말했다.

전문가들은 매도인 근저당 거래가 확대되면 금융시장 불안 요인이 될 수 있다고 우려했다. 은행 등 금융회사는 소득 증빙과 신용 정보를 바탕으로 차주의 상환 능력을 심사하는데, 매도인 근저당은 개인 간 신뢰에 의존하는 구조여서 부실 위험을 관리하기 어렵다는 이유에서다. 유혜미 한양대 경제금융학부 교수는 “금융회사는 차주의 상환 능력을 체계적으로 심사할 수 있지만 매도인 근저당은 사인 간 신뢰에 기반한 거래여서 부실 가능성이 높다”며 “경기 침체가 발생하면 근저당 주택이 경매로 넘어가는 등 사회적 문제로 이어질 수 있다”고 지적했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com