재건축 사업장의 상가는 사업 진행 과정에서 주택 분양을 받을 수 있는 경우가 있다. 일부 투자자는 상가 투자에 관심을 갖기도 한다. 그러나 투기과열지구 규제와 최근 대법원에서 확정된 두 건의 서울고등법원 판결을 함께 고려해 볼 때, 주택 분양을 기대하고 상가를 매수하는 것은 생각보다 까다로운 거래라는 것을 알아야 한다.

먼저 투기과열지구 안에서는 조합설립인가 이후 상가의 양수도 거래 자체가 사실상 막혀 있다. 도시정비법 제39조 제2항은 ‘투기과열지구 내 재건축사업의 조합설립인가 이후 토지·주택을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다’고 규정한다. 단서가 정한 예외(10년 이상 보유·5년 이상 거주 등)는 1가구 1주택자가 ‘주택을 양도하는 경우’만을 전제로 한다. 국토교통부 유권해석도 상가 조합원에게는 이 예외가 적용되지 않는다는 입장이다. 결국 투기과열지구 상가는 조합설립인가 이후 매수해도 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 된다.

조합설립 전에 상가를 매수했거나 투기과열지구가 아닌 지역에서 매수해 조합원이 됐더라도 주택을 분양받을 수 있는지는 또 다른 문제다. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 ‘상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 같은 호 가목 내지 다목의 산식 요건을 충족할 때만 예외적으로 1주택 공급이 가능하다’고 정한다. 산식의 기준이 되는 ‘추산액’은 분양주택 중 최소 분양단위 규모 1가구의 추정 분양가를 의미한다. 쉽게 말해 기존 상가의 가액이 가장 작은 평형 아파트값에 정관에서 정한 비율을 곱한 금액보다 커야 주택 분양이 가능하다.

서울고등법원 2023나2027555 판결은 가목 내지 다목의 예외 사유는 강행규정으로 엄격히 해석해야 하고, 위 예외 사유의 규정과 달리 주택공급 사유를 정관 등으로 신설하거나 확장하려면 도시정비법 제40조 제3항 단서에 따라 ‘조합원 전원 동의’가 필요하다고 보았다. 반면 서울고등법원 2025나205452 판결은 가·나목이 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 적용하도록 위임한 점에 주목했다. 그 비율을 1보다 낮은 0.1등으로 정하는 것은 정관 자율에 맡길 수 있는 것으로 보았다. 따라서 위 비율 변경은 조합원 전원 동의가 아닌 정관 변경에 필요한 정족수로 충분하다.

두 판결의 결론을 정리하면 다음과 같다. 가목 내지 다목 외에 새로운 주택공급 예외 사유를 만드는 것은 전원 동의 없이는 불가능하다. 다만 가·나목 안에서 추산액에 곱하는 비율을 조정해 분양 문턱을 낮추는 것은 일반 정관변경 정족수로 가능하다.

상가 사면 아파트 받을까…규제 지역·조합 정관 살펴라
상가 매수를 고려한다면 몇 가지 사항을 점검할 필요가 있다. 첫째, 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 양수는 원칙적으로 불가능하다. 둘째, ‘상가를 사면 아파트를 받을 수 있다’는 점을 명확히 하기 위해 가목 내지 다목 산식과 해당 조합 정관의 추산액 비율을 실제로 충족하는지 직접 확인해야 한다. 셋째, 조합정관이 가목 내지 다목 외에 별도의 주택공급 사유를 만들어 뒀다면 그 조항은 무효로 다투어져 주택 분양이 사후적으로 좌절될 위험이 있다. 그 유효성을 사전에 검토해야 한다. 상가 매수 전 정관·관리처분기준·조합 의결 이력까지 정밀하게 점검할 필요가 있다.

김성호 법무법인 화우 파트너변호사