[힘이 되는 부동산 법률] 실거주 이유로 갱신요구권 거절 후 매도한 임대인

한경닷컴 더 라이프이스트

임대인 실거주를 이유로 주택임차인의 갱신요구권을 거절하여 임차인을 명도시킨 후, 제대로 실거주하지 않은 채 매매해버리는 경우가 적지 않은데, 이 경우 임대인에게 손해배상책임이 있을까? 실무상으로 논란이 적지 않다. 애매한 법규정 때문이다.

★주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
<제1호 내지 제7호 중략>
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

손해배상책임에 대해 규정한 제5항과 제6항의 경우, 문언해석상 실거주를 이유로 갱신거절한 후 임대차목적물을 제3자에게 '임대'한 경우에만 적용할 수 있어, 임대가 아닌 매매의 경우에도 배상책임이 있는지 의문될 수 있다.

법원실무의 대체적인 경향은 '민사상 불법행위'로 판단하여 배상책임을 인정하고 있다.

★서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결
---피고는, 임대차계약의 갱신거절로 인한 손해배상책임은 법 제6조의3 제5항에 따라 임대인이 임대목적물을 제3자에게 임대한 경우에 인정되는데, 피고는 이 사건 주택을 임대한 것이 아니라 매도하였으므로, 손해배상책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라, 같은 조 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다.

★서울중앙지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나21193 판결
---피고는, 임대차계약의 갱신거절로 인한 손해배상책임은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인이 임대목적물을 제3자에게 임대한 경우에 인정되는데, 피고는 이 사건 아파트를 임대한 것이 아니라 매도하였으므로, 손해배상책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장한다. 살피건대, 위 법 제6조의3 제5항에서 ’임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.‘라고 정하고 있으므로 임대인이 제3자에게 목적 주택을 ’임대‘한 것이 아닌 ’매도‘하는 경우 위 규정을 직접 적용하여 손해배상청구권을 행사할 수는 없다고 하더라도, 위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라, 같은 조 제1항에서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

★대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결 (대법원에서 상고기각).

1) 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 의한 손해배상책임 성립 여부(소극)
피고가 원고에게 임대인 또는 피고의 어머니가 이 사건 주택에 입주할 예정이라고 하면서 이 사건 갱신요구를 거절한 사실, 이후 제3자에게 이 사건 주택을 매도한 사실은 앞서 본 바와 같다.
주택임대차보호법이 제6조의3 제5항에서 임대인이 손해배상책임을 지는 범위를 임차인의 계약 갱신요구 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 “임대”한 경우로 명시하고 있으므로, 이 사건과 같이 임대인이 목적 주택을 제3자에게 매도한 경우에는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.
피고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 민법 제750조에 의한 손해배상책임 성립 여부(적극)
임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 없더라도, 임대인의 계약갱신거절에 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호 소정의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니하는 이상 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대차계약이 종결되었다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다.
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사정을 종합하면, 피고의 이 사건 갱신요구 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 정당한 사유가 있었다고 보기 어려우므로, 원고의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당한다. 피고는 원고에게 민법 제750조에 따라 손해를 배상할 의무가 있다.
① 피고의 어머니 E이 2021. 5. 28. 이 사건 주택에 전입신고 한 사실은 인정되나, 원고가 이사한지 약 10일만에 이 사건 주택을 타인에게 매도한 점에 비추어 볼 때 피고나 피고의 어머니가 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였다고 보기 어렵다. ② 피고가 제출한 증거와 주장하는 사정만으로는 피고가 이 사건 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였다는 사실을 인정하기 어렵고, 임대인의 주장만으로 임대인의 계약갱신거절 사유를 쉽게 인정할 경우 임차인을 보호하기 위해 제정한 주택임대차보호법의 취지가 몰각될 우려가 있다.
③ 피고는, 피고가 이 사건 부동산을 F에게 매도하였고 F이 이 사건 부동산에 실거주하였는바, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 “임대인이 목적주택에 실제 거주하려는 경우”에 해당한다고도 주장한다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계 등에 비추어, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조)고 봄이 타당하다고 하더라도, 위 갱신요구권 행사 기간 내에 F이 임대인의 지위를 승계하고 원고에 대하여 적법한 갱신거절권을 행사하였음을 인정할 수 없는 이상,<각주1> 피고의 갱신거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 정당한 갱신거절로 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

★서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가단5379862 판결

---앞서 본 기초사실 및 증거들과 을 1 내지 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정 등에 비추어, 이 사건 임대차계약 갱신 거절 당시 피고는 이 사건 주택에 실제 거주할 의사가 없음에도 불구하고 실제 거주할 것이라는 사유로 계약갱신 요구를 거절하였다고 봄이 타당하고, 이는 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 위반하여 위법하며, 그 후 피고가 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 매각한 것은 부당한 이익을 도모하기 위하여 주택임대차법이 보장하는 원고의 계약갱신요구권을 침해한 행위로서 주택임대차법 제6조의3 제5항과는 별개로 민법 제750조의 불법행위를 구성한다고 보아야 하므로, 피고는 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

물론, 갱신 거절 후 매매에도 불구하고, ‘갱신거절 당시 실제로 이 사건 주택에 거주할 의사가 없었음에도 그러한 의사를 내세워 갱신을 거절하는 불법을 저질렀다고 보기 어렵다’고 인정된 사례도 다수 존재하지만, 이는 법리문제가 아니라 구체적인 사실판단문제에 불과하다.

★수원지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나86184 판결

---살피건대, 앞서 든 증거 및 갑 제9호증의 기재에 의하면, 피고가 2020. 7.경 원고에게 이 사건 주택을 매도할 예정이라고 알리면서 협조를 부탁한 사실, 원고가 2020. 7. 31. 이에 대하여 협조할 것을 알리며 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한 사실, 피고가 매도할 계획을 바꾸어 갱신을 거절하고 이 사건 주택에 입주하였으나 이 사건 주택에 입주한지 한 달도 채 되지 않아 이 사건 주택을 매도한 사실이 인정되어 피고가 이 사건 주택을 매도하기 위해 실거주를 가장한 것이 아닌지 의심이 든다.
그러나 갑 제1호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, ① 피고 부부는 이 사건 임대차 계약 당시 파주시에 살고 있었는데 피고의 남편은 1963년생으로 정년퇴직까지 얼마 남지 않았던 사실, ② 피고의 남편은 2019. 3.경 갑상선 유두암 수술을 받고 이후에도 수술을 받은 병원에서 통원치료를 받고 있었던 사실이 인정되고, 여기에 ③ 이 사건 주택에 살다가 매도할 생각이 있었다고 하여 이 사건 주택에 입주할 당시 실거주의 의사가 없었다고 볼 수 없는 점, ④ 피고가 계약갱신을 거절할 당시 이미 이 사건 주택의 매수자를 확보하였다고 볼 만한 사정도 없는 점, ⑤ 피고의 주장처럼 이 사건 주택에 입주하고서 바로 남편의 건강관리에 어려움을 느껴 이 사건 주택을 매도하게 되었을 가능성을 배제하기 어려운 점 등을 보태어 보면, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절할 당시 실제로 이 사건 주택에 거주할 의사가 없었음에도 그러한 의사를 내세워 갱신을 거절하는 불법을 저질렀다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

★수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결

---주택임대차법 제6조의3 제1항 본문은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못하게 하면서 단서의 각 호로써 예외를 두고 있고, 그중 제8호는 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 임대인의 정당한 갱신거절사유로 정하고 있다. 위 제8호, 즉 실거주요건 조항은, 제1 내지 7호의 경우처럼 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니고 임대인의 주관적·개인적 사정에 관한 것이어서 명확한 입증이 쉽지 않다. 따라서 비록 법체계상 실거주 요건 조항이 임대인의 갱신거절권이 인정되는 ‘예외’ 사유에 해당하여 이를 주장하는 임대인의 입증영역에 속한다고 하더라도, 실거주 요건의 경우 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명이 요구된다고 볼 수는 없다. 임대인이 갱신거절권을 행사할 무렵 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주 요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 보는 것이 타당하다.
피고가 이 사건 임대차기간 만료 후 이 사건 주택에 거주하겠다는 뜻을 원고에게 미리 밝혔음은 앞서 본 바와 같고, 갑 제11호증, 을 제2 내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 피고가 위 갱신 거절 당시 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였음이 인정되므로 갱신거절 이후의 사정변경 여부에 무관하게 피고의 갱신거절은 적법하다. 따라서 피고의 갱신거절이 위법함을 전제로 한 민법 제750조 불법행위 손해배상책임은 성립하지 않는다. 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
1) 원고는 2020. 10. 16. 피고에게 ‘12. 16.로 임대차계약이 성사되어 알려드립니다. 해당일에 맞추어 전세보증금의 잔액을 반환해주시길 부탁드립니다.’는 내용의 문자메시지를 보냈다. 피고는 같은 날 기존 주택을 L공인중개사사무소에 전세임대차 매물로 내놓았다.
2) 피고는 2020. 12.말경부터 2021. 2. 5.까지 이 사건 주택에 관하여 샷시, 거실 바닥재, 화장실 및 주방 등의 인테리어공사를 하였다. 이 사건 주택의 매물을 중개하는 부동산중개업자는 2021. 3. 23. 이 사건 주택의 매물에 대해 알아보려고 전화한 사람에게 ‘주인이 들어오려고 수리를 했는데 들어오지 못하게 되어 이 사건 주택이 매물로 나오게 되었다’는 취지로 말하였다.
3) 피고는 아래와 같이 이 사건 주택을 담보로 대출을 받거나 친인척으로부터 돈을 빌려 3억 9,000만 원을 마련한 후 원고에게 이 사건 주택의 전세임대차보증금으로 3억 8,000만 원을 반환하였다. 피고가 돈을 빌린 일자는 시아주버니 M에게 빌린 것을 제외하고는 모두 원고가 이 사건 주택을 인도하면서 전세임대차보증금을 반환받기로 한 당일인 2020. 12. 16.로 이는 ‘기존 주택의 전세임대차계약이 원고가 요구한 이 사건 주택의 전세임대차보증금 반환일까지 성사되지 않아 부득이 이 사건 주택을 담보로 대출을 받거나 친인척으로부터 돈을 빌릴 수밖에 없었다’는 피고의 주장에 부합한다.

그렇다면, 배상액 산정은 구체적으로 어떻게 될까? 실무상으로는 2가지 견해가 존재하는데, 실거주 빙자하여 명도 후 제3자에게 임대한 경우에 해당하는 주임범 제6조의3 제5항과 제6항을 매매의 경우에 그대로 준용하는 것이 첫 번째 방법이다.

★서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결

---원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약 갱신거절 당시에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다는 사정이 없으므로, 원고가 구하는 제6조의3 제6항 제1호 "갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액"에 따라 손해배상액을 산정하면, 11,250,000원[= 환산월차임 3,750,000원(= 임대차보증금 1,800,000,000원 × 주택임대차보호법 제7조의2 제2호에 따라 산정한 이율 연 2.5%<각주1> ÷ 12개월) × 3개월]이다.


★서울중앙지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나21193 판결

--원고들과 피고 사이에 이 사건 임대차계약 갱신거절 당시에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다는 사정이 없으므로, 원고들이 구하는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호 ’임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액‘에 따라 손해배상액을 산정하면, 다음과 같다.
① 피고는 2020. 9. 2.경 이 사건 임대차 계약의 갱신을 거절하였는바, 갱신거절 당시 제3자에게 임대하였다면 얻었을 환산월차임은 5,000,000원[계산식<각주1> : 1,500,000,000원<각주2> × 4% × 1/12 = 5,000,000원]이다.
② 피고가 이 사건 임대차 계약의 갱신거절 당시 원고들의 환산월차임은 4,333,333원[계산식<각주3> : 1,300,000,000원 × 4% × 1/12 = 4,333,333원]이다.
③ ①과 ②의 차액의 2년분에 해당하는 금액은 16,000,008원[= (5,000,000원 – 4,333,333원) × 24개월]이다.

두 번째는, 주임법 위 규정을 준용하지 않고 민법상 손해배상 법리에 근거하여 실제손해를 규명하는 방법이다.

★대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결
가. 관련 법리
불법행위로 인한 재산상의 손해는 그로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 불법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 현재의 재산상태의 차이로서, 그것은 기존의 이익이 상실되는 적극적 손해와 장차 얻을 수 있을 이익을 얻지 못하는 소극적 손해를 포함하는 것이다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다18349, 18356 판결 등 참조).
나. 구체적 판단
1) 추가 부담하게 된 임대차보증금 차액에 대한 이자 상당액
주택임대차보호법 제7조에 의하면 ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고(제1항 전문), ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(제2항 본문).
따라서 피고의 불법행위로 인한 원고의 손해는 ‘이 사건 임대차계약이 원고의 갱신요구에 따라 갱신되었을 경우 예상되는 증액된 보증금인 257,250,000원[= 245,000,000원(이 사건 임대차계약의 보증금) × 1.05]과 원고가 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 이 사건 주택과 동일한 수준의 주택을 임차하는 데 필요한 보증금 액수와의 차액에 관한 2년간의 이자 상당액’이라고 봄이 타당하다.
원고는 당초 101㎡ 면적의 이 사건 주택에서 141㎡ 면적의 다른 아파트로 보증금 485,000,000원에 이사하였는바, 당초 거주하던 이 사건 주택과 면적이 같은 다른 아파트의 보증금을 기준으로 보증금 차액을 계산하여야 한다. 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵인 2021. 5. 경 이 사건 주택과 같은 단지 내의 같은 면적인 아파트의 보증금은 350,000,000원으로 확인되므로(을 13호증 국토교통부 실거래가 조회결과), 이에 따라 산정한 손해액은 9,275,000원[= 92,750,000원(350,000,000원 – 257,250,000원) × 민법상 연 5% × 2년]이다.
2) 부동산중개수수료와 이사비 등에 대한 이자 상당액
원고는 부동산중개수수료 1,892,000원, 이사비 등 2,000,000원을 지출했다고 주장하나, 원고가 더 넓은 면적의 아파트로 이사함으로써 중개수수료 역시 증가하였을 것인 점을 고려하여 중개수수료는 1,540,000원<각주2>으로, 이사비 등은 갑 4호증(포장이사계약서)을 통하여 인정할 수 있는 1,200,000원으로 본다. 다만, 중개수수료와 이사비는 이 사건 임대차계약이 갱신되더라도 갱신된 임대차기간 2년이 지난 후에는 다시 지출하여야 할 비용이므로, 2년간의 이자 상당액인 274,000원[= (1,540,000원 + 1,200,000원) × 민법상 연 5% × 2년]을 손해액으로 인정한다.

★서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가단5379862 판결

(가) 중개수수료 및 이사비용
피고의 갱신거절에 따라 원고가 이 사건 주택에서 신규 주택으로 이사하게 되면서 중개수수료 및 이사비용으로 614만 원을 지출한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정되는 손해라고 봄이 타당하다
(나) 신규 임대차계약 관련 손해
원고는 그밖에도 앞서 본 바와 같이 환상보증금 차액에 대한 2년간 대출이자 상당의 손해배상도 구하고 있으나, 이 부분 손해는 피고가 이 사건 주택을 제3자에게 매각하는 불법행위로 인한 손해로서 임대하는 것을 전제로 한 주택임대차법 제6조의3 제6항을 적용할 수는 없고, 오히려 사안의 성질상 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해 액수를 증명하는 것이 어려운 경우에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단되는바, 앞서 본 이 사건 임대차계약의 보증금 및 차임액과 신규 임대차계약의 보증금 및 차임액, 원고가 신규 임대차계약을 체결하게 된 경위, 피고가 이 사건 주택을 매도한 시기 및 대금액 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 참작하여, 민사소송법 제202조의2에 의하여 이 부분 손해액을 2,000만 원으로 인정한다.

두 번째 견해는 실제손해 인정의 어려움으로 인해 첫 번째 견해에 비해 임차인에게 불리할 수 있지만, 첫 번째 견해는 문언해석상 무리일 수 밖에 없어, 두 번째 견해가 더 타당하다고 판단된다(두 번째 견해를 취한 위 대전지방법원 판결이 상고기각으로 확정).

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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