美상업용 부동산, 곳곳서 경고음

공실률 치솟고 대출 연장 실패
5000조원 대출 부실화 '비상'

미국 경제를 뒤흔들 뇌관으로 지목된 상업용 부동산의 위기가 현실화하고 있다는 진단이 나왔다. 은행의 직접대출뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 상업용부동산저당증권(CMBS) 등 간접대출까지 포함하면 수천조원의 자금이 위험에 노출된 것으로 알려졌다.

월스트리트저널(WSJ)은 6일(현지시간) “상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 수조달러에 달하는 대출과 투자가 은행업계와 경제 전반에 위협이 되고 있다”고 보도했다. 대출을 갚지 못하는 부동산 투자자들이 나타나면서 은행은 대출 규모를 줄이고, 추가적인 부동산 가격 하락으로 이어지는 악순환이 발생할 것이란 분석이다.

이 같은 위기 신호는 사무실 공실이 급증한 대도시부터 나타나고 있다. 부동산 투자사인 RXR은 최근 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 뉴욕 맨해튼에 있는 33층짜리 오피스빌딩을 담보로 빌린 2억4000만달러(약 3200억원)의 대출 만기가 다가왔지만, 이를 재융자하겠다는 은행이 없었기 때문이다.

뉴욕 지역은행인 M&T은행은 지난 6월 뉴욕시와 워싱턴DC에 있는 사무실 세 곳과 의료시설 한 곳에 대한 1억2700만달러 상당의 대출을 상각했다.

지난해 상업용 부동산 대출 시장은 2조2000억달러(약 3000조원) 규모로 7년 전에 비해 두 배가량 성장했다. 여기에 부동산투자신탁, CMBS, 부동산담보 중소기업 대출 등 간접대출까지 더하면 그 규모는 3조6000억달러에 달한다는 게 WSJ의 분석이다. 이는 은행 전체 예금의 20%에 달하는 막대한 자금이다. 이 중 코로나19 팬데믹 전후 저금리로 빌린 부동산 대출과 약 9000억달러 규모의 유가증권 만기가 내년 말 돌아온다. 재융자를 받으면 이자 비용이 급등한다.

상업용 부동산의 위기가 닥치면 중소 은행이 가장 큰 타격을 받을 전망이다. 중소 은행들은 2015년 이후 상업용 부동산 대출을 약 7580억달러 늘렸다. 이 기간 전체 대출 증가액의 74% 수준이다. WSJ에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 대출 4분의 3은 자산 2500억달러 미만의 중소 은행 몫이었다.

김인엽 기자 inside@hankyung.com