[건설] 3월의 주택시장, 05년의 데자뷰 (déjà vu)...한국투자증권

- 투자의견 : 비중확대(유지)

● 미분양 세대와 전세/매매비율이 동시 감소하던 05년의 데자뷰
수급여건으로 볼 때 상반기 주택거래량 증가를 시작으로 하반기에는 국지적인 주택가격 상승도 가능해 보인다. 현재 주택시장이 전세/매매비율과 미분양 세대가 동시 감소하던 05년과 유사하기 때문이다. 1)05년과 현재는 전세/매매비율이 50%에 육박하고, 2)05년에는 외환위기로, 올해는 금융위기로 최근 3년간 주택공급이 감소한 영향이 나타나는 시기다. 반면 한계도 존재한다. 현재는 1)주택 투기수요 감소, 2)세입자의 매매전환시 부담액 급증으로 고가아파트의 수요 감소가 예상돼 과거에 누렸던 주택경기 호황은 어렵다. 주택사업의 초과마진은 어렵지만 리스크 감소는 본격화 될 것이다.

● 구조조정 후 살아남은 중소형사의 valuation 갭 축소는 반복
통상 1분기는 1)연말 연초에 회사채 만기 도래가 집중돼 부실 건설사의 구조조정이 심화된 후 살아남은 건설사의 생존 기대감이 커지고, 2)이사철을 앞두고 정부의 부동산 대책이 출현했다는 측면에서 중소형주의 valuation 갭 축소가 반복돼 왔다. 동일한 맥락에서 1)최근 저축은행발 PF 리스크가 대두된 이후 한계건설사의 구조조정 마무리, 2)예년과 달리 타이트해진 주택 수급이 야기한 분양 여건 개선으로 주택비중이 높은 일부 대형사나 우량한 중소 건설사의 valuation 상승이 가능한 시기다.

● 3월, 악재로 높아진 건설주의 할인율 축소의 시기
2월은 PF 리스크와 중동 정세 불안으로 대형사의 평균 PER은 1월 고점대비 13% 하락했다. 자산과 연령을 고려해 실수요자에게는 보다 현실적인 DTI 규제 손질과 같은 정부 정책과 3월부터 본격화될 분양, 05년과 동일한 주택시황을 근거로 건설주의 valuation 회복이 예상된다. 장기 성장성을 해외에서 찾는다는 전망은 유효하기에 top picks는 삼성엔지니어링과 현대건설을 유지하되, 낙폭과대주인 대림산업과 GS건설에 대한 관심도 필요한 시기다. 중소형사는 한라건설이 투자 유망하다.

● 종목별 투자의견 및 목표주가
- 대림산업(000210) : 매수 / 168,000원
- GS건설(006360) : 매수 / 158,000원
- 한라건설(014790) : 매수 / 30,000원
- 삼성엔지니어링(028050) : 매수 / 262,000원
- 현대건설(000720) : 매수 / 123,000원