(AI 생성 이미지)
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인공지능(AI) 산업이 빠르게 성장하면서 데이터센터를 바라보는 부동산 시장의 시각도 달라지고 있다. 서버를 보관하는 시설이라는 기존 개념을 넘어 전력과 냉각, 통신망, 운영기술을 함께 갖춰야 하는 AI 데이터센터(AIDC)가 새로운 투자자산으로 부상하고 있어서다.

최근 기업들의 움직임에서도 이런 변화가 나타나고 있다. GS는 지난 15일 AI 데이터센터를 주제로 기술 행사를 열고 전력 안정화와 메모리, 액체냉각, 모듈러 데이터센터, GPU 클라우드 등 관련 기술을 소개했다. 데이터센터 사업이 건물 개발을 넘어 전력과 설비, IT 운영을 아우르는 산업으로 확대되는 모습이다.

정부도 제도 마련에 속도를 내고 있다. 과학기술정보통신부는 지난 9일 ‘인공지능 데이터센터 산업 진흥에 관한 특별법’의 하위법령 마련을 위한 공개토론회를 열었다. 지난 6월 공포된 AIDC 특별법은 내년 3월 10일 시행된다.

현재 논의되고 있는 하위법령의 주요 쟁점에는 AIDC의 인정 범위와 구축·운영 신고, 인허가 일괄처리, 시설 및 전력 관련 특례, AIDC 특구 지정 등이 포함됐다. 데이터센터 개발 과정에서 부동산 사업자가 직접 영향을 받을 수 있는 항목들이다.

부동산 투자 관점에서 특히 중요한 것은 전력이다.

CBRE코리아가 지난 7월 발표한 ‘한국 데이터센터 투자’ 보고서에 따르면 올해 3월 기준 수도권에서 전력계통영향평가 1단계 기술검토를 신청한 사례는 522건, 3만3592MW 규모에 달했다. 이 가운데 최종 전력공급 승인을 받은 사례는 10건으로 승인 비율은 1.9%에 그쳤다.

전력을 확보할 수 있는지가 데이터센터 개발 가능성을 가르는 중요한 조건이 되고 있다는 의미다. CBRE는 AI 수요 확대와 공급 제약이 맞물리면서 전력과 우량 임차인을 확보한 데이터센터의 희소성이 높아지고 있다고 분석했다.

AI 데이터센터는 기존 데이터센터와 설비 조건도 다르다. AI 학습에 사용하는 고성능 GPU 서버는 동일한 공간에서도 훨씬 많은 전력을 사용하고 많은 열을 발생시킨다.

글로벌 부동산 서비스업체 JLL은 올해 데이터센터 시장 전망에서 AI 학습용 데이터센터의 전력밀도가 랙당 40~100kW 이상에 이를 수 있으며, 이에 따라 액체냉각 기술의 필요성이 커지고 있다고 분석했다.

결국 데이터센터 투자는 일반적인 오피스나 물류센터와는 다른 셈법이 필요하다.

오피스나 물류센터가 입지와 임대료, 공실률, 자본환원율 등을 주요 판단 기준으로 삼는다면 데이터센터는 토지와 건물 외에도 실제 확보할 수 있는 전력 용량과 공급 시점, 냉각방식, 통신 인프라, 설비투자비, 운영 안정성 등을 함께 따져야 한다.

좋은 땅을 확보했다고 곧바로 데이터센터를 개발할 수 있는 것도 아니다. 전력과 통신, 냉각, 인허가 조건이 맞아야 하고 AI 연산 수요에 대응할 수 있는 설비 수준까지 고려해야 한다. 데이터센터를 단순한 부동산 개발사업이 아니라 부동산과 전력·설비·운영이 결합된 자산으로 봐야 하는 이유다.

이처럼 AIDC에 대한 관심이 높아지면서 상업용 부동산 업계에서도 데이터센터의 사업구조와 투자 위험을 이해하려는 움직임이 이어지고 있다.
AI가 바꾸는 데이터센터…부동산 투자자도 AIDC를 알아야 하는 이유
CCIM한국협회는 오는 30일 오후 7시 서울 강남구 테헤란로 NAI Korea에서 ‘상업용 데이터센터의 이해-AIDC를 중심으로’라는 주제로 2026 CCIM 부동산세미나Ⅱ를 개최한다.

강연은 삼우종합건축사사무소 DC(데이터센터)그룹의 윤남선 그룹장이 맡는다. 윤 그룹장은 국가 AI컴퓨팅센터와 카카오 데이터센터 안산, 하나금융그룹 통합데이터센터 등 다수의 데이터센터 설계 프로젝트에 참여했으며 ISO/IEC JTC1 SC39 한국대표 전문위원 등으로 활동하고 있다.

이번 강연에서는 데이터센터의 기본 구조부터 AI 데이터센터로의 변화, 부동산·투자 관점에서 살펴봐야 할 기회와 위험 요인을 다룬다. 60분간의 강연에 이어 30분간 질의응답도 진행된다.

당초 CCIM 회원을 대상으로 마련됐던 이번 세미나는 데이터센터와 상업용 부동산에 관심 있는 일반인도 참가할 수 있도록 대상을 확대했다.

세미나의 세부 내용과 참가 신청 방법은 CCIM한국협회 홈페이지에서 확인할 수 있다.

경규민 한경닷컴 기자 gyumin@hankyung.com