사진=뉴스1
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최근 우리나라 임대차 시장은 전세에서 월세시장으로 빠르게 변화하고 있다. 국토교통부의 전월세 거래 통계를 살펴보면 월세 거래가 차지하는 비중은 매년 증가하고 있으며, 수도권을 비롯한 주요 지역에서는 월세가 이미 주된 임대차 형태로 자리 잡고 있다. 전세보증금 미반환 사고와 전세사기 문제로 전세에 대한 불안감이 커진 데다 높은 전세보증금 부담까지 겹치면서 많은 임차인이 상대적으로 보증금이 적은 월세나 반전세를 선택하고 있기 때문이다. 그러나 계약 형태가 전세에서 월세로 바뀌었다고 해서 보증금을 둘러싼 위험까지 줄어든 것은 아니다. 오히려 적은 보증금이라도 임대인의 경제적 어려움으로 회수하지 못하는 경우에는 임차인의 생활에 미치는 영향이 매우 크다.

주택임대차보호법은 이러한 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 여러 제도를 마련하고 있다. 그 가운데 대표적인 것이 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권이다. 두 제도는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도이고 효력을 유지하기 위해서는 배당종기까지 인정 요건을 유지해야 한다는 점에서는 유사하지만, 보호 범위와 적용 요건에는 차이가 있다.