한국에서 '내 집 마련'은 왜 여전히 필요한가

서울 아파트값 25년간 607% 상승 기록
금리·공급·인구·정책·유동성 핵심 요인
전세 레버리지, 자산 증식 수단으로 작동
장기 관점 접근이 실수요자에 더 중요

서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지 모습. 한경DB

한국 사회에서 '집'은 단순히 사는 곳 이상의 의미를 지닌다. 누군가에게 '내 집 마련'은 오래된 꿈이고, 누군가에겐 돈을 버는 가장 확실한 방법이다. 물론 최근 들어 주식과 상장지수펀드(ETF) 선호도가 높아지고 부동산 투자 의향이 하락하고 있다. 하지만 부자의 총자산 중 부동산 비중은 여전히 절반을 크게 웃돈다. 정부의 정책이나 금리 등 거시경제 환경이 바뀐다고 해도 집을 사야 하는가에 대한 근본적인 질문은 이어진다.

한국에서 집은 어떻게 자산이 되는가

한국에서 부동산은 가계 자산의 핵심이었다. 신한미래전략연구소에 따르면 한국 가계 자산의 약 76%가 부동산에 집중돼 있다. 집값은 단순히 주거비용을 넘어 궁극적으로 자산 격차를 가져오는 핵심 변수였다.

집이 강력한 자산이 되는 이유는 '레버리지'(대출을 통한 이익 키우기)와 '희소성'에 있다. 지금은 정부의 강력한 규제로 대출받을 수 있는 규모가 크게 줄었지만, 일반적으로 집을 살 때 은행에서 집값의 반 이상을 빌렸다. 전세 제도라는 독특한 금융 구조 역시 좋은 레버리지 수단이었다. 전세를 활용해 은행뿐 아니라 타인의 자본을 무이자로 활용해 왔다. 이는 부동산 시장 상승기에 자산 가치를 키우는 효자 노릇을 해 왔다.