'비거주 1주택' 규제 움직임에…고민 깊어진 원정 투자자

부동산 프리즘

서울 아파트 매입 외지인들
'세금·대출 규제 강화' 고심
간주임대료 확대 등도 거론

지방에 살면서 서울 아파트를 보유하고 있는 ‘비거주 1주택자’와 다주택자가 집 처분을 두고 고민하고 있다. 정부가 비거주 1주택자를 대상으로 세금 등 규제를 강화하려는 움직임을 보이면서 셈법이 복잡해져서다.

4일 업계에 따르면 정부가 실거주 목적이 아닌 투기성 주택 보유를 제한하기 위해 비거주 1주택자에 대해서도 보유세, 양도소득세 등을 높일 것이라는 전망이 나온다. 이재명 대통령은 지난 1일 X(옛 트위터)에 “집을 많이 가지거나 살지도 않을 집을 보유하고 초고가 주택에 사는 것이 경제적 이익을 낳는 것이 아니라 부작용에 상응하는 부담이 되게 만들었다면 부동산 투기는 일어날 수 없었다”며 “앞으로 세금, 금융 규제를 철저히 설계할 것”이라고 썼다. 지난달 말에도 “정책 수단을 총동원해 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것”이라고 강조했다.

다주택자 규제 가능성이 커지면서 서울 강남권 등지에 원정 투자한 지방 다주택자와 비거주 1주택자는 노심초사하고 있다. 서울 아파트 거래 가운데 외지인 매입 비중은 20% 안팎이다. 주로 강남 3구(강남·서초·송파구) 등에 매수세가 몰렸다.

지방 다주택자는 비규제 지역인 지방 아파트를 먼저 처분하고 서울 주택만 남기려고 해도 비거주 1주택 규제가 현실화하면 세 부담이 커질 수밖에 없다. 금융당국은 실거주 여부에 따라 규제지역 1주택자 대출 관리를 강화하고, 고가 주택의 보유세 등을 높이는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

양도세는 10년 이상 보유 및 거주하면 최대 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 축소할 가능성이 크다. 보유 기간은 인정하지 않고, 거주 요건만 인정하는 방식 등이 거론된다. 이 경우 비거주용 주택은 양도세가 높아진다.

올해부터 2주택 이상으로 적용이 확대된 ‘간주임대료’ 제도를 비거주용 1주택까지 대상을 늘리는 방안도 살펴보고 있는 것으로 전해졌다. 간주임대료는 임대보증금에 대한 이자도 임대수익으로 간주해 종합과세하는 제도다. 지난해까지 3주택 이상 소유자에게만 적용하다가 올해부터 부부 합산 2주택자(기준시가 합산액 12억원 초과, 보증금 12억원 초과)도 과세 대상에 포함했다.

비거주 1주택자 규제 방침에 앞으로 지방 거주자가 보유한 서울 아파트가 매물로 나올 수 있다는 전망이 제기된다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “고가 1주택에 간주임대료 부과를 확대하면 보유세 인상 여부와 관계없이 세 부담이 커질 것”이라고 말했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com